Как определить залоговую стоимость

Значимость оценки величины залоговой стоимости при ипотечном кредитовании

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 02.11.2015 2015-11-02

Статья просмотрена: 942 раза

Библиографическое описание:

Ширшикова Л. А., Худорошкова М. А. Значимость оценки величины залоговой стоимости при ипотечном кредитовании // Молодой ученый. — 2015. — №21. — С. 516-519. — URL https://moluch.ru/archive/101/22937/ (дата обращения: 05.01.2020).

В статье рассматриваются порядок определения залоговой стоимости заложенного имущества, связь рыночной и ликвидационной стоимости при оценке ипотеки (залога). Выявлены основные недочеты методики оценки залоговой стоимости объекта недвижимости и предложены рекомендации по её совершенствованию.

Ключевые слова: залоговая стоимость, ипотечное кредитование, рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, оценка предмета залога.

В современной практике кредитования и в действующем законодательстве Российской Федерации термин «залоговая стоимость» расценивается довольно туманно и неконкретно. В связи с тем, что залоговое имущество по своей природе является уникальным, способы расчета стоимости, как рыночной, так и залоговой являются злободневными, что приводит к непрекращающейся дискуссии.

В банковской практике залог является наиболее распространенным способом исполнения обязательств при долгосрочном кредитовании. Установить объективный паритет между стоимостью залога и размером ссуды позволяет оценка реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком, предотвращая тем самым, возможные разногласия между сторонами сделки в случае взыскании долга по кредиту.

Определение действительной стоимости предмета ипотеки до сих пор является одной из главных проблем, стоящих на повестке дня многих банков.

Данная обстановка возникла в результате расхождений в раскрытии понятия стоимости залогового имущества. Определение термина залоговой стоимости встречалось лишь в Инструкции Центрального Банка РФ от 30.06.1997 № 62 А «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где данное понятие означало максимальную сумму обязательств клиента, обеспеченную залоговым имуществом. Рассчитывалась данная сумма как текущая стоимость залога в условиях конкуренции, уменьшенная на сумму затрат его реализации и дополнительного дисконта на скорость продажи [6]. Вместе с тем в действующей юридической литературе данное понятие довольно размыто. Регламент расчета величины залоговой стоимости на данный момент также не регулируется российским законодательством. В конечном итоге получается, что банки, определяют размер стоимости залогового имущества следующим образом: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) уменьшенная на сумму всех возникших издержек в результате реализации залогового имущества. В свою очередь, оценочные компании при оценке предмета залога руководствуются собственные технологиями. В результате разногласия в технике расчета, расхождения в стоимости одного объекта оценки могут достигать порядка 20 %. Поэтому требуется максимальная согласованность между профессиональным оценщиком и банком, для того чтобы учесть все возможные риски.

Одним из свойств оценки залога в целях кредитования служит участие профессионального оценщика, банка и заемщика.

Для принятия решения банка о выдачи заемщику ипотечного кредита определенного размера, кредитный аналитик анализирует широкий спектр информации, которая способствует полноценно и объективно оценить потенциального получателя ссуды. Однако большое влияние на фактический размер ипотечного кредита оказывает стоимость залога недвижимости, который служит дополнительной гарантией, того, что обязательства заемщика по возврату долга будут выполнены. В случае не выплаты кредита, залогодержатель имеет право на денежное возмещение ущерба, полученное в результате реализации залогового имущества. Данное установление гарантирует право кредитора о возврате денежных средств. Следовательно, оценка предмета залога является одним из ключевых условий договора, поэтому обязательно нужно проводить независимую оценку начальной продажной цены заложенного имущества, необходимую в случае неисполнения должника своих обязательств.

В то же время, в профессиональной независимой оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован и заемщик, так как стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования: размер выдаваемой ипотеки; максимальный срок предоставления ссуды; норму процента.

В связи с заинтересованностью двух сторон сделки, оценка залогового имущества является одним из требований оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102 — ФЗ «Об ипотеки» [1].

Первая оценка стоимости предмета залога происходит на этапе рассмотрения запроса на ипотечный кредит. При этом рассчитывается рыночная стоимостьобъекта недвижимости согласно международным и российским стандартам оценки.

По нашему мнению, является целесообразным регулярно переоценивать стоимость залога по причине того, что в современных условиях происходит непрерывное корректировка рыночных цен на имущество, кроме того имущество изнашивается в ходе эксплуатации.

Принципиальным отличием является оценка залогового имущества в случае невозврата кредитных средств и необходимости принудительного взыскания залога.

В случаях неисполнения обязательств по кредитным платежам, рассчитывается, как правило, ликвидационная стоимость. Данная величина представляет собой наиболее реально допустимую цену отчуждения объекта оценки за срок экспозиции, меньший типичного для рыночных условий [4]. Данные требования соответствуют условиям реализации заложенного имущества при исполнительном производстве.

В течение длительного времени стоимость заложенной недвижимости определялась на базе рыночной стоимости. Федеральный закон № 102–ФЗ «Об ипотеке» уполномочивает суд определять начальную продажную цену при судебном порядке обращения взыскания (п. 2 ст. 54) в размере 80 % от рыночной стоимости, которая установлена в отчете об оценке. При внесудебном порядке залоговая стоимость определяется по решению сторон кредитного договора (п. 4 ст. 55). В данной ситуации методика расчета стоимости реализации залога не регламентируется [1].

Следовательно, в договоре о залоге действующее законодательство рекомендует указывать рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком. С такой позицией сложно согласиться. Исходя из термина рыночной стоимости в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [2], к обстоятельствам продажи имущества по рыночной цене не относятся случаи отчуждения заложенного имущества.

Таким образом, следует уделить большее внимание при оценке предмета залога, не только на рыночную стоимость, но и на ликвидационную.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной состоит в наиболее коротком периоде экспозиции и вынужденности совершения сделки. Расчет ее заключается в определении размера рыночной стоимости по стандартному алгоритму, а затем уменьшение полученной величины на ликвидационную скидку, норма которой зависит от двух факторов: эластичности спроса на данный вид объекта и срока реализации заложенного имущества.

Ликвидационная (залоговая) стоимость направлена на кратчайшее погашение задолженности, поэтому важно знать, по какой цене будет реализовано залоговое имущество, и когда будет произведет окончательный расчет.

Особенно важно уделить внимание ликвидационной стоимости в современном ипотечном кредитовании. На сегодняшний день российское ипотечное кредитование переживает не лучшие времена в связи с финансово-экономическим коллапсом в России, начавшимся в 2014 году, вызванный валютным кризисом, западными санкциями и т. д. Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года явилось причиной резкого сокращения предложения банковских продуктов на финансовом рынке (рис. 1). Однако государственное субсидирование ипотечных кредитования и снижение весной ключевой ставки Центрального Банка России позволили кредиторам уменьшить ставки по ипотечным программам с высоких уровней (18–20 %) до приемлемых (14–15 %). Указанное помогло предотвратить повторение сценария 2009 года, когда по итогам первого полугодия объем выданных ипотечных кредитов сократился на 80 % в годовом выражении. Как прогнозируют аналитики [7], снижение доли ипотечного кредитования в 2015 году не превысит 40 %, а прирост ипотечного портфеля составит 5 %.

Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов в Российской Федерации

Кроме того, обострения политического давления на Россию (которое плавно переходит в давление экономическое) послужили также снижению экономического роста и благосостоянию граждан РФ. Многие предприятия становятся банкротами, снижается заработная плата, растет инфляция, люди теряют высокооплачиваемую работу, что, безусловно, способно снизить возможность исполнения обязательств заемщика по ипотечному кредиту.

В результате текущих экономических потрясений, просрочка по ипотеке увеличивается в текущем году в пять раз быстрее, чем в предыдущем (рис. 2). Уже к маю 2015 года просрочка выросла на 13,1 % (в денежном эквиваленте просрочка составляет 51,1 млрд. рублей), что является довольно впечатляющим показателем, особенно для банков [7]. Кроме того, кредитные учреждения в условиях рыночной конкуренции стремятся привлечь новых клиентов, создавая наиболее заманчивые условия, тем самым снижая качество своего залогового портфеля. В последствии чего, банк не способен эффективно воздействовать на клиента, в следствие, риск невозврата кредитных средств увеличивается, что в свою очередь сказывается на деятельности банка отрицательно.

Читать еще:  Кресла арест

Рис. 2. Объем задолженности по ипотечным кредитам в Российской Федерации

В итоге анализа сложившейся ситуации, банки стали более настороженно относиться не только к платежеспособности потенциальных заемщиков, но и уделять особое внимание залогу, возникающему при ипотечном кредитовании, создавая определенные критерии к кредитуемым объектам недвижимости и соответственно к оценке их стоимости. Таким образом, необходимо применять обоснованные методики для правильного определения величины залоговой стоимости с учетом ее вида, который будет определяться в результате оценки: рыночная и (или) ликвидационная стоимость. На практике чаще всего определяется только рыночная стоимость. Оценка предмета залога с учетом только рыночной стоимости при дисконтировании на дату взыскания искажается, что приводит ко многим проблемам и противоречиями, таким как: величина начальной продажной стоимости не сможет покрыть все убытки банка. В результате кредитор и заемщик не смогут самостоятельно, без судебного вмешательства определить сумму продажи залога, что приводит судебным издержкам и увеличению времени разбирательства по иску банка. Следовательно, кредитным учреждениям следует ужесточать требования к оценке залога, для того чтобы защитить свои коммерческие интересы не только в момент выдачи ссуды, но и предусмотреть свои возможные убытки в будущем. Указанное способна обеспечить оценка предмета залога с учетом его залоговой стоимости.

Таким образом, необходимо уделять особое внимание определению залоговой стоимости при долгосрочном кредитовании. Она представляет собой самостоятельный вид стоимости, по которой будет реализовано заложенное имущество в любой срок по требованию банка при невозврате заемщиком кредитных средств.

Отсутствие законодательной регламентации термина залоговой стоимости влечет за собой множество противоречий. В настоящее время она действует в статусе юридического термина и представляет собой весьма смутное и неотчетливое, бессодержательное положение: это стоимость имущества, согласованная в договоре о залоге. Считаем, что залоговая стоимость должна стать действующим видом стоимости, а не условной мерой максимальной суммы займа.

По этой причине требуется узаконить понятие залоговой стоимости, закрепив его в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [2], а порядок определения регламентировать в Федеральных стандартах оценки. В качестве временного разрешения поставленной проблемы считаем допустимым для банков предпринимать более жесткие требования к отчетам об оценке стоимости объекта недвижимости профессиональных оценщиков, которые должны содержать не только рыночную стоимость объекта недвижимости, но и ликвидационную стоимость. Алгоритм расчета последней содержится в Федеральном стандарте оценки № 255 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [3]. Раскрытые в статье вопросы акцентируют внимание банков на величину залоговой стоимости, учет которой позволит снизить кредитные риски при ипотечном кредитовании.

Залоговая стоимость и размер обязательства при заключении договора об ипотеке

Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (с учетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно к п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.

Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.

Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее — Закон N 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст.ст. 4, 8 Закона N 135-ФЗ).

Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:

— при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);

— при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).

Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 N А55-5902/05-44).

При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст.ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.

Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п.п. 1, 3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 N 17АП-5965/12).

Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.

Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п.п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.

Как предварительно оценить свой автомобиль под размер залога

Первое правило для тех, кто хочет получить деньги под залог машины — предварительно самому оценить сумму залога автомобиля. Прежде, чем обращаться за кредитом, многие штудируют статьи в интернете, чтобы понять, какому ломбарду стоит доверять, как получить максимальную сумму залога – и так далее. В этих статьях часто говорится о том, что перед тем, как принять решение, следует предварительно оценить автомобиль с помощью калькулятора на сайте ломбарда. Однако встроенные сервисы расчета не всегда показывают объективную оценку, так как в механизм включена либо стоимость базовой комплектации вашего транспортного средства, либо суммы завышены специально, чтобы привлечь клиентов. Поэтому, если вы хотите получить максимально возможную сумму под залог своей машины, стоит знать тонкости ее расчета. Тогда, обратившись в ломбард, вы будете понимать, на что рассчитывать – и отказаться от услуг, если предлагаемый размер займа вам не подходит.

Читать еще:  Ликвидация ооо сменой директора

Оформление кредита в автоломбарде проходит в несколько этапов:

1) Клиент определяет предмет залога – свой автомобиль или ТС, на которое у него имеется генеральная доверенность, желаемую сумму и срок, на который он предпочел бы получить займ.
2) Произведение оценки авто. На этом этапе оценщик проверяет техническое состояние автомобиля и его юридическую чистоту, в том числе – состоит ли ваше имущество в залоге у какой-либо другой организации.
3) Согласование деталей и составление договора.
4) Выдача займа в размере, определенном на предыдущих этапах, а также перемещение автомобиля на стоянку ломбарда или же помещение ПТС вашего авто в хранилище. Ответственность за сохранность вашего имущества переходит на автоломбард.

Ломбарды принимают в залог только исправные автомобили, имеющие хороший внешний вид и техническое состояние. Ограничен и возраст авто – залог могут дать под отечественное ТС не старше 3 лет и под иномарку не старше 8-10 лет. Объясняется это тем, что износ машины снижает ее ликвидность – в случае, если вы не сможете вернуть долг ломбарду и залог придется реализовывать, старое транспортное средство будет очень сложно продать. Также, за редкими исключениями, ломбарды не принимают битые и совсем устаревшие автомобили, так как они, чаще всего, вовсе не представляют коммерческого интереса, а значит и покрыть ими расходы не получится.

Чтобы оценить стоимость залога авто, специалистами чаще всего используется метод сопоставления закладываемого автомобиля и аналогичных ему на рынке б/у транспорта в регионе. Для этого на крупных сайтах по продаже машин подбирается до 5 аналогов – ТС, выпущенные одним и тем же производителем в той же стране, в один и тот же год, одинаковой или схожей комплектации. Определяются цены и производится их корректировка. Например, если у оцениваемой машины и аналога отличается мощность двигателя, то для определения корректировки используется следующая формула:

где D1 и D2 – цены аналога и объекта залога, а N1 и N2 – их технический параметр (в нашем случае – мощность двигателя).

Также принимаются и другие поправки, которые, например, касаются условий продажи. Они необходимы для того, чтобы привести свести цены всех аналогов к одним и тем же условиям продажи. В их перечень входят поправки на уторгование, то есть скидки с изначально завышенной цены автомобиля, поправки на сроки поставки, которые зависят от динамики заработной платы в период изготовления авто и динамики цен на метариалы, а также поправки к цене на серийно выпускаемые изделия, учитывающие уменьшение затрат на проектирование и оснащение единицы продукции.

Во время оценки в автоломбарде учитывается состояние автомобиля – наличие или отсутствие повреждений и неисправностей, тюнинг и дополнительное оборудование. Первые факторы могут снизить сумму залога, а вот то, как вы вложились в свое транспортное средство, может значительно ее повысить. Кроме того, потенциальный заемщик может улучшить состояние своего ТС, проведя генеральную уборку и приведя в порядок салон, а также проведя осмотр «внутренностей» авто и исправив возможные поломки самостоятельно или в салоне. Возможно, для того, чтобы получить деньги, придется их потратить, замазав царапины или выпрямив вмятины на корпусе автомобиля – ведь даже такие, казалось бы, незначительные детали могут повлиять на расчет суммы займа.

Однако рассчитать все это одному человеку практически невозможно. Для этого разработаны специальные программы и базы данных, которые позволяют оценщикам, используя огромное количество статического материала, за несколько минут вычислить возможную сумму. Это могут быть и инструментальные системы, не требующие самостоятельного заполнения, или полностью автоматизированное ПО, совмещающее в себе вычислительные алгоритмы и базы данных. Вы можете самостоятельно рассчитать размер автозайма, загрузив такую утилиту на свой компьютер и ввести требуемые данные. Сумма вычислится автоматически, после чего вы сможете подыскать ломбард, предоставляющий максимально возможный займ в соответствии с полученными значениями.

Есть и более простой способ, однако он позволяет только примерно рассчитать стоимость залога в автоломбарде, если вы уже присмотрели подходящую вам фирму. Для этого вам потребуется узнать рыночную стоимость автомобилей, идентичных вашему, на рынке б/у автотранспорта в вашем регионе. Для этого также придется полистать сайты автопродаж. Вероятно, разброс цен при этом будет довольно большим – например, при стоимости авто в 900 тыс. рублей на рынке он будет стоить от 600 тыс. до 1 млн. рублей. Как правило, оценщик берет нижнюю границу (ликвидную стоимость), добавляет к ней 10-20%. Уже из этой суммы и можно вычитать гарантированные ломбардом проценты. Например, минимальная стоимость вашей машины составляет 600 тыс. рублей, эксперт берет за основу 660 тыс. рублей и предлагает вам 80% от этой суммы. Простым математическим действием получаем 132 тыс. рублей, которые ломбард готов предоставить вам за ваш автомобиль. Однако стоит помнить при этом, что это – лишь примерная цена, которая может измениться после осмотра вашего авто.

Также помните о том, что в случае, если вы не смогли полностью вернуть долг автоломбарду и встает вопрос о его реализации для покрытия займа, вам обязаны вернуть разницу между суммой продажи автомобиля и долга. Например, если вы брали в залог автомобиля 350 тыс. рублей и успели вернуть 145 тыс., то ломбард, продав ваше ТС за 600 тыс., обязан вернуть вам 445 тыс. рублей.

Как определить залоговую стоимость

Согласно ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке» N 102-ФЗ от 16.07.1998 оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Достаточно ли сторонам согласовать залоговую стоимость в договоре, или обязательно составление отчета о рыночной стоимости земельного участка?
Может ли Росреестр отказать в регистрации в случае непредставления данного отчета?

1. По общему правилу все условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору о залоге его существенными условиями являются оценка предмета залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Аналогичные положения о существенных условиях договора о залоге недвижимого имущества содержатся в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
В случае, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8).
Отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.
Пунктом 3 ст. 9 Закона об ипотеке предусмотрено, что оценка предмета ипотеки (далее — залоговая стоимость) по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Согласно ст. 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности)*(1), а залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом стороны договора об ипотеке не ограничены в определении размера залоговой стоимости. Залоговая стоимость земельного участка, установленная соглашением сторон, предполагается надлежащей и может отличаться от его оценочной стоимости (рыночной цены), установленной независимым оценщиком. А неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2007 N Ф02-1490/2007, решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2011 г. по делу N А53-3857/2011, определение Арбитражного суда Алтайского края от 10.09.2013 г. по делу N А03-780/2011, с которыми можно ознакомиться по ссылке: http://sudact.ru/).
В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос о последствиях для сторон в случае указания ими в договоре об ипотеке залоговой стоимости в ином, по сравнению с отчетом оценщика, размере разрешен в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». Как разъяснил Президиум ВАС РФ, если закон или иной нормативной акт предусматривает для сторон сделки обязательность определения величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделки должны признаваться судом недействительными. Это правило действует и в том случае, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, указанной в отчете независимого оценщика.
Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Сложившаяся судебная практика придерживается позиции ВАС РФ по данному вопросу (смотрите, например, постановления девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 N 09АП-17624/11, седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 N 07АП-8416/10).
Следует отметить, что какого-либо указания на то, что залоговая стоимость земельного участка должна быть определена на основании отчета независимого оценщика, в Законе об ипотеке не содержится. В этой связи смотрите, к примеру, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 N 07АП-8416/10 по делу N А27-26426/2009, решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.07.2011 г. по делу N А05-1186/2011.
Обратим внимание, что указание сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок стоимости земельного участка, например согласованной сторонами залоговой стоимости и оценочной стоимости, определенной в отчете оценщика, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 19 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
Таким образом, стороны договора об ипотеке вправе указать согласованную залоговую стоимость земельного участка без привлечения независимого оценщика (без составления отчета о рыночной стоимости земельного участка). Это не влечет признания сделки недействительной и не является основанием для признания названного договора незаключенным. Вместе с тем для определения залоговой стоимости земельного участка залогодатель и залогодержатель могут привлечь оценщика в добровольном порядке. Они также вправе указать в договоре об ипотеке как согласованную ими залоговую стоимость земельного участка, так и стоимость этого участка по заключению оценщика.
2. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п.п. 1, 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
По общему правилу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть отказано по основаниям, установленным п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, в числе которых представление на регистрацию прав документов, несоответствующих по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. Кроме того, в государственной регистрации ипотеки может быть отказано, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 29 Закона N 122-ФЗ). Основания и порядок отказа в государственной регистрации ипотеки установлены также ст. 21 Закона об ипотеке.
Как уже отмечалось выше, указание в договоре об ипотеке согласованной сторонами залоговой стоимости земельного участка без составления отчета о его рыночной стоимости не противоречит закону и не влечет недействительности сделки об ипотеке.
Таким образом, непредставление отчета независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка в случае согласования сторонами его залоговой стоимости без составления отчета само по себе не является основанием для отказа в государственной регистрации договора об ипотеке земельного участка, органы ФРС осуществляют государственную регистрацию таких договоров.
В этой связи смотрите, например, решения Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2010 по делу N А55-5279/2010, Арбитражного суда Орловской области от 13.04.2010 г. по делу N А48-5769/2009, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 г. по делу N А48-4533/2009, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2009 г. по делу N А56-7124/2009, с которыми можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/.

Читать еще:  Что может быть если не платишь кредит

К сведению:
В п. 6 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» разъяснено, что, если при рассмотрении споров по определению величины оценки по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

10 февраля 2014 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Оценка земель производится в порядке, предусмотренном ст. 66 Земельного кодекса РФ. Согласно названной норме ЗК РФ устанавливается рыночная и кадастровая стоимость земельных участков.
Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector