Торги в конкурсном производстве

Минэкономразвития предложило революцию торгов в банкротстве. Обзор

Москва. 26 апреля. INTERFAX.RU — Минэкономразвития предлагает отказаться от многоэтапной продажи имущества банкротов и перейти к торгам с плавающим ценообразованием и возможностью сразу продавать активы с понижением цены. Кроме того, как рассказал «Интерфаксу» источник, знакомый с подготовленными ведомством поправками в закон о банкротстве, в них содержится идея лишать залоговых кредиторов их статуса, если они не хотят оставлять имущество себе. Эксперты поддерживают первое из этих предложений, но настороженно относятся ко второму.

В настоящий момент в России существует сложная система продажи имущества лиц, признанных банкротами: первые торги в виде открытого аукциона должны идти с повышением цены, на повторных стартовая цена снижается на 10%, но торговаться опять-таки надо вверх. А затем, если продать активы банкрота так и не получилось, следует этап публичного предложения, где цена снижается.

Эта система неэффективна, показывает практика. Торги в ходе открытого аукциона в рамках процедур банкротства в 2017 и 2018 году не состоялись в 95% и 94% случаев, следует из данных Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ, «Федресурс»).

«В 2018 году реализовать имущество должников удалось в ходе публичного предложения на третьих или четвертых торгах с падением цены в среднем на 64% после ее снижения на 10% на повторных торгах», — говорит руководитель проекта «Федресурс» Алексей Юхнин.

Проблему признают и в Минэкономразвития: в большинстве случаев продать имущество должников на первых и вторых торгах, которые проводятся с повышением цены, не удается. А на их проведение тратятся деньги их конкурсной массы должников, следует из пояснительной записки к проекту.

Там еще несколько лет назад начали готовить изменения в закон о банкротстве, которые призваны исправить эту ситуацию. Сейчас документ доработан и отправлен в заинтересованные ведомства, рассказал «Интерфаксу» источник, знакомый с документом.

Быстрее и дешевле

Разработчики предлагают комбинированную схему реализации имущества банкротов. По проекту сначала торги должны идти на повышение, а если предложений купить не будет, то цена будет снижаться до поступления первого предложения. После этого торги снова пойдут на повышение, но если никто цену не повысит, то победителем признают того, кто озвучил свое предложение. При этом минимальная цена для первых торгов должна быть равна половине начальной, на повторных — четверть от цены соответствующего этапа.

«Законопроект предлагает введение «голландского аукциона» взамен последовательных этапов — аукциона «на повышение» и публичного предложения, что должно способствовать сокращению сроков процедур и росту поступлений от торгов в конкурсную массу», — говорит Юхнин.

Предлагаемый механизм проведения торгов выгодно отличается от действующей системы реализации активов, соглашается партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Юлия Литовцева. «Он позволит сократить сроки продажи имущества, снизить связанные с этим затраты, и, что самое главное, — создать возможность для поступления в конкурсную массу выручки в большем объеме», — рассчитывает она.

Партнер Bryan Cave Leighton Paisner Russia LLP Иван Веселов считает, что новый порядок «рационализирует процедуру торгов и позволяет уменьшить расходы из конкурсной массы должника на проведение процедур».

Ограничение прав залоговых кредиторов

В законопроекте также прослеживается линия на ограничение прав залоговых кредиторов, которая время от времени проглядывает в законотворчестве и правоприменении. Например, в декабре 2018 года Верховный суд (ВС) РФ ограничил права залоговых кредиторов, опоздавших с включением своих требований по ипотеке в реестр долгов граждан-банкротов. В этом случае они должны лишаться права на удовлетворение своих требований за счет предмета залога.

Эту линию развивает и Минэкономразвития. Сейчас по закону о банкротстве залоговый кредитор в случае признания повторных торгов несостоявшимися может оставить заложенное имущество себе, либо дальше оно будет реализовываться через публичное предложение, но залогодержатель всегда может вмешаться, если цена уходит в неустраивающую его зону.

Авторы проекта предлагают радикальное решение: прекращать залог, если кредитор не воспользуется преимущественным правом оставить имущество себе.

Это предложения вызывает обеспокоенность у экспертов. «Такое существенное ограничение прав залогодержателя подрывает доверие к данному виду обеспечения, традиционно считающемуся наиболее надежным», — говорит Ю.Литовцева.

Кроме того, по ее словам, это приведет к передаче в собственность, в первую очередь кредитных организаций, огромного количества непрофильных активов. «Это неминуемое повлечет связанные с этим дополнительные затраты и иные негативные последствия», — отмечает Литовцева. Такая идея не может найти положительного отклика у залогодержателей, говорит вице-президент Блока правовой поддержки госкорпорации ВЭБ.РФ Владимир Назаренко.

Впрочем, для других кредиторов это выгодно. «Все средства от реализации имущества будут распределяться в общей очередности без каких-либо преференций. Принудительное оставление залогового имущества за залогодержателем также позволит избежать дополнительных расходов на проведение мероприятий, связанных с реализацией таких активов», — говорит Ю.Литовцева.

Меньше торговых площадок

Законопроект предусматривает передачу торгов в банкротстве универсальным электронным площадкам с одновременной отменой обязательного членства операторов в саморегулируемых организациях (СРО) арбитражных управляющих.

Правительство в июле 2018 года утвердило восемь универсальных площадок. Это «Единая электронная торговая площадка», «РТС-тендер», «Сбербанк-АСТ», «Электронные торговые системы», ГУП «Агентство по госзаказу Республики Татарстан», «Российский аукционный дом», «ТЭК-Торг» и «Электронная торговая площадка ГПБ.

Сейчас торги в банкротстве осуществляют около четырех десятков площадок, операторы которых входят в три СРО. Из восьми универсальных в банкротном сегменте присутствуют «Сбербанк-АСТ» и «Российский аукционный дом» а также, если рассматривать группы компаний, НЭП «Электронные торговые системы» — через «Фабрикант». В 2018 году на три эти площадки пришлось 18% стоимости реализованного имущества банкротов.

Госсистема для конкурсных масс

Минэкономразвития также предлагает создать государственную систему раскрытия информации о формировании и реализации конкурсной массы в банкротстве, то есть об имуществе должников, проведении его инвентаризации, подготовке и проведении торгов. Заниматься ей будет специальный оператор, правила выбора которого установит правительство. Оно же очертит круг сведений, условия и порядок их внесения в систему арбитражными управляющими, операторами электронных площадок, оператором ЕФРСБ и иными лицами. Данные этой системы будут открытыми и общедоступными, за исключением тех, доступ к которым ограничен законом, обещают разработчики законопроекта.

«Важнейшим условием эффективности реализации имущества является не просто максимально широкое доведение информации об объектах продажи до широкого круга потенциальных покупателей, но и обеспечение наиболее удобного доступа к ней и создания условий для взаимодействия с продавцом в лице конкурсного управляющего. Существующий порядок опубликования информации — это «каменный век», о чем свидетельствует тот факт, что в 2018 году торги в ходе открытого аукциона в более чем 90% случаев были признаны несостоявшимися из-за отсутствия претендентов. Создание единой электронной информационная системы поможет значительно улучшить ситуацию», — поддерживает предложения Минэкономразвития Ю.Литовцева.

Чрезвычайно важно стремиться к расширению возможностей потенциальных покупателей приобрести активы по рыночной цене в максимально короткие сроки, соглашается В.Назаренко из ВЭБа. «В связи с этим нельзя не поддержать соответствующие изменения в закон, как и идею внедрения информационной системы раскрытия информации о формировании и реализации конкурсной массы, которая представляется востребованным ресурсом для всех участников банкротных процедур», — говорит он.

Осторожен в оценке создания госсистемы И.Веселов. «Вполне может получиться так, что система будет просто дублировать информацию, которая уже доступна, например в ЕФРСБ. Также на сегодняшний день не прояснены многие вопросы, например, как арбитражные управляющие, оператор ЕФРСБ и операторы электронных площадок будут взаимодействовать с системой или какие правовые последствия будет влечь отсутствие тех или иных данных в системе», — отмечает он.

Впрочем, И.Веселов признает, что эта госсистема может стать дополнительным инструментом, который облегчит жизнь кредиторам. «Но пока не совсем ясно, как и когда именно данный инструмент будет реализован, многое будет зависеть от постановлений правительства», — говорит он.

Реализация имущества должника при банкротстве: порядок продажи имущества на торгах

Реализация имущества должника при банкротстве – какой порядок?

Понимание того, как и почему происходит реализация имущества должника при банкротстве физического лица или компании, позволит вам лучше разобраться в теме торгов и в их тонкостях. Общую информацию я изложил в этой статье.

Содержание:

Торгами по банкротству как способом заработка интересуется всё больше людей. Однако вместе с числом брокеров растет и количество тех, кто считает торги чуть ли не обманом.

Все эти суждения связаны с недостатком знаний о том, откуда берутся лоты на торгах и какими нормативными актами регламентируется продажа имущества должника в рамках банкротства.

Как происходит продажа имущества должника при банкротстве

Имущество стоимостью до 30 000₽ должник может продать самостоятельно. Всё, что превышает этот порог, реализуется через аукцион.

Стоимость большей части имущества определяется согласно средней стоимости идентичных или подобных товаров, исключая амортизацию. За счет этого уже в начале торгов цена ниже рыночной.

Связано это с тем, что на открытом рынке в розничную цену всегда заложены:

• планируемая прибыль от продажи;
• стоимость аренды помещения и оборудования;
• заработная плата сотрудников;
• налоги;
• другие расходы продавца.

Обычно оценивается состояние имущества и его обычная стоимость на рынке. На их основе выводится средняя цена.

Это не касается дорогого имущества – автомобилей и недвижимости, ценных бумаг или вещей, представляющих значительную ценность. В этом случае проводится независимая оценка стоимости такого лота. А с учетом того, что в ходе публичных торгов цена лота снижается, то стоимость продажи становится гораздо ниже, чем могла бы быть.

Кроме того, задача кредитора – быстрее вернуть долг или его большую часть. По более низкой цене имущество купят быстрее, поэтому какая-либо выгода отходит на второй план.

Есть отдельная категория имущества, стоимость которого может упасть до 15-20% от рыночной. Обычно это недвижимость, находящаяся в залоге. Подробнее об этой категории имущества я написал в статье:

Порядок реализации имущества должника при банкротстве

На имущество стоимостью свыше 30 000₽ распространяется принудительный порядок продажи.

В ряде случаев продажей конфиската занимаются судебные приставы. О том, как купить такое имущество, и почему продажа конфиската в обычном магазине – это маркетинговый ход, читайте в статье:

Покрыть долг полностью или частично банкрот может путем передачи прав на имущество напрямую кредитору. Однако, как правило, имущество продается путем проведения открытого аукциона, доступного всем желающим, и в результате на торги попадают:

• недвижимость;
• автомобили;
• ценные бумаги;
• заложенное имущество;
• произведения искусства;
• антиквариат;
• любые вещи стоимостью более 500 000₽.

Важно, что на аукцион может быть выставлено даже то имущество, где должнику принадлежит лишь доля.

Конкурсный управляющий, который будет заниматься продажей имущества, назначается судом. Доступ к торгам может получить любой желающий. За счет этого достигается полная прозрачность процедуры реализации имущества должника на торгах по банкротству.

Несмотря на это, существует убеждение, что конкурсные управляющие сами выкупают имущество банкротов, а затем продают уже с выгодой для себя.

Если вникнуть в саму процедуру и понять, насколько четко она регулируется законодательством, станет очевидно, что это невозможно. По этой причине покупка имущества на торгах всегда будет оставаться выгодной.

Кстати, на бесплатном мастер-классе мы рассказываем о том, как общаться с конкурсным управляющим, даем лучшие стратегии для старта и отвечаем на популярные вопросы.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Процедура торгов проходит в три этапа:

1. первичные торги;
2. повторные торги;
3. публичный аукцион.

На первом этапе обычно идет рост цены лота. Шаг повышения стоимости должен быть определен заранее.

На первом этапе торги очень часто признаются несостоявшимися по каким-либо причинам, обычно из-за того, что мало кто желает покупать лот по высокой цене.

В этом случае стоимость лота снижается и объявляется второй этап.

Если и при снижении цены на 10% лот не нашел своего покупателя, процедура переходит в стадию публичного аукциона, на котором цена на лот не растет, как на первичных торгах, а, наоборот, снижается. За явно высоколиквидные лоты на этом этапе обычно разворачивается нешуточная борьба.

Например, еще в начале своей карьеры аукционера я купил помещение на последнем этапе торгов. В этом видео я рассказываю о том, как затем я продал его, получив более 350 000₽ чистой прибыли:

Сроки реализации имущества должника

Установленный срок конкурсного производства – 6 месяцев. По заявлению арбитражного управляющего этот срок может быть увеличен максимум еще на полгода.

Кредитор, если его доля больше 2% от всей массы долга банкрота, может потребовать независимой оценки имущества. В этом случае в течение 10 дней с момента включения имущества в Единый реестр сведений о банкротстве он направляет конкурсному управляющему требование.

Если принято решение о независимой экспертизе, она должна быть проведена не позже, чем через 2 месяца со дня поступления требований. Кстати, она проводится за счет должника, и ее стоимость включается в сумму общего долга. Иногда требуется повторная экспертиза. В этом случае ее оплачивает заинтересованная сторона – сам кредитор.

Такой же срок – 2 месяца заложен и на инвентаризацию предприятия, если независимая экспертиза не требуется.

После этого конкурсный управляющий представляет кредиторам документ, где прописаны все условия проведения торгов:

• состав имущества;
• форма проведения торгов;
• условия аукциона;
• первоначальная стоимость и шаг ее повышения или понижения;
• сроки реализации имущества;
• список площадок и СМИ, где будут опубликованы сведения.

Если за 2 месяца конкурсный управляющий и кредиторы не придут к решению, его выносит арбитражный суд.

Сообщение о торгах должно быть опубликовано в открытых СМИ не менее, чем за 30 дней до их старта.

Для подачи заявок у потенциальных участников есть 25 дней. Уведомление о допуске или отказе в участии приходит подавшим заявки в течение 5 дней после окончания срока их приема.

После окончания торгов у конкурсного управляющего также есть 5 дней, чтобы объявить победителя. Еще через 5 дней всем, кроме победителя, возвращается задаток. И через 15 рабочих дней результаты публикуются в СМИ.

Вся процедура лишь кажется сложной. Если вы планируете покупать имущество на торгах регулярно, то быстро запомните все сроки и порядок действий. Большинство моих учеников уже на этапе обучения начинают свободно ориентироваться в законодательстве и в процессе проведения аукционов.

Завершение процедуры реализации имущества должника при банкротстве

Если в ходе первых стадий торгов не выявлен победитель, аукцион переходит в этап публичного предложения.

Если заявки, удовлетворяющей требованиям, не поступило, цена на лот снижается и начинается следующий период торгов.

При успешном завершении сделки конкурсный управляющий перечисляет вырученные средства на счета кредиторов и отчитывается перед арбитражным судом. После вынесения решения процедура банкротства считается завершенной.

Обучение заработку на перепродаже имущества должника при банкротстве

Если начать знакомство с торгами с изучения законодательства, то вся процедура покажется крайне сложной и непосильной для человека, далекого от юриспруденции. На самом деле это не так.

Профессия аукционного брокера предполагает, что вы будете ориентироваться в нормативных актах и следить за новостями в этой сфере, однако быть юристом совсем не обязательно.

Своим студентам мы объясняем все тонкости «на пальцах»:

• помогаем им вникнуть в актуальное законодательство;
• даем реальные примеры и кейсы других учеников;
• помогаем понять на практике, как всё работает.

Я считаю, что любое обучение эффективно тогда, когда вы не просто смотрите и слушаете, а сами проходите по всей цепочке процедуры участия в торгах параллельно с изучением теории. У нас в Академии есть целая база бесплатных полезных статей и видео, где я и мои коллеги делимся примерами лотов, тонкостями участия в торгах и секретами победы.

Например, посмотрите разбор лота с реальных торгов и узнайте, как купить хорошую машину с возможностью заработать 140 000₽ с одной сделки:

Если вы хотите больше примеров или не верите, что такое вообще возможно, приходите на бесплатный мастер-класс, где я расскажу простыми словами о том, каков порядок продажи имущества должника при банкротстве, с примерами и реальными кейсами.

Запишитесь на мастер-класс в форме ниже, где вы узнаете, как обойти конкурентов и выигрывать ликвидные лоты для себя, на продажу и для инвесторов без копейки собственных вложений.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов – ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe. Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

• «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс).

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

• Российский аукционный дом (lot-online);
• Центр реализации;
• Сбербанк АСТ ;
• Межрегиональная электронная торговая система;
• «Фабрикант»;
• utender.ru;
• B2B-центр;
• электронная площадка «Аукционы Сибири»;
• Аукционный тендерный центр;
• RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость . То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта . В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов .

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на [email protected] по пунктам:

1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).
   

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002. Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Текст закона можно почитать тут . Подробнее про закон о банкротстве физических лиц можно узнать здесь. Следите также за всеми поправками, это очень важно.

Конкурсное производство: реализация имущества должника (заметка 4.1)

ВНИМАНИЕ: В СВЯЗИ С ВЫХОДОМ ТЕМАТИЧЕСКОГО КОММЕНТАРИЯ, В ОСНОВУ КОТОРОГО ВОШЛИ УКАЗАННЫЕ ЗАМЕТКИ, — ЗДЕСЬ ОНИ ПРИВОДЯТСЯ В УСЕЧЕННОМ ВАРИАНТЕ.

Заметка №1 общее об открытии кокнурсного производства:

Заметка №4 о реализации имущества должника:

Заметка №6 о контрлое за процедурой и кокнурсным управляющим:

Заметка №7 о завершении / прекращении процедуры:

Стандартное примечание: часть четвертой заметки, из планируемого ряда, о конкурсном производстве; они (заметки) имеют прикладной характер и касаются общих вопросов проведения процедуры конкурсного производства, а также вопросов, которые я посчитал интересными.

В итоге, примерно до конца марта, должен получиться цикл заметок с моим мнением о процедуре, по всем ключевым ее этапам.

Сразу оговорюсь, что текст написан применительно к конкурсному производству в отношении хозяйственных обществ (не являющихся отдельными категориями должников), против которых открыто конкурсное производство по общим правилам.

План заметки:

I. Общий обзор способов реализации имущества должника

II. Реализация имущества посредством торгов.

A. Утверждение собранием (комитетом) кредиторов предложения о продаже имущества должника.

B. Первые / повторные торги.

C. Публичное предложение.

D. Особенности заключения договора купли-продажи по итогам торгов.

I. Общий обзор способов реализации имущества должника

Одной из основных задач конкурсного производства является реализация имущества должника на наиболее выгодных условиях. Это позволяет достичь главной цели процедуры — наиболее полного удовлетворения требований кредиторов.

Для получения максимальной выручки в приемлемый срок ЗоБ предусматривает порядок реализации имущества должника (ст. ст. 110, 132, 139, 140, 148 ЗоБ).

Перед тем как приступить к реализации имущества посредством того или иного способа должны наличествовать следующие условия:

1) должна быть проведена и опубликованы результаты инвентаризация соответствующего имущества на ЕФРСБ (абз. 3 п. 2 ст. 129 ЗоБ);

2) должна быть проведена его (имущества) оценка независимым оценщиком, если того требует закон (в частности, в отношении заложенного имущества либо если в установленный срок к конкурсному управляющему обратился с соответствующим требованием конкурсный кредитор (уполномоченный орган)[1] либо без привлечения такового (п. 5 ст. 130 ЗоБ);

3) должно быть принято соответствующее решение собрания (комитета) кредиторов (об утверждении предложения о продаже имущества должника, об определении порядка реализации имущества балансовой стоимостью на последнюю отчетную дату до открытия конкурсного производства менее 100 000р., об одобрении соглашения об отступном, зачете).

По общему правилу имущество подлежит реализации путем проведения торгов (исключения рассмотрены ниже).

Схематично процедуру реализации имущества должника можно представить следующим образом:

1) первые торги;

2) повторные торги (в случае, если имущество не было реализовано по результатам первых торгов);

3) публичное предложение (в случае, если имущество не было реализовано по результатам первых торгов);

4) предложение кредиторам нереализованного имущества (если предыдущие процедуры реализации имущества не позволили реализовать его);

5) передача нереализованного имущества участникам должника по их заявлениям (если предыдущие процедуры реализации имущества не позволили реализовать его);

6) передача нереализованного имущества органам местного самоуправления (передача в федеральную собственность, если оно не может принадлежать органам самоуправления).

Торги могут не проводиться в отношении:

1) в отношении имущества, являющегося готовой продукцией должника — реализуется в порядке по усмотрению конкурсного управляющего;

2) в отношении имущества, балансовая стоимость которого составляет не более 100 000 рублей на последнюю отчетную дату до введения процедуры конкурсного производства (имущество, не являющееся готовой продукцией) — реализуется в порядке, определенном собранием (комитетом) кредиторов, которое может предусматривать иной порядок реализации (наприрмер, путем заключения прямых договоров купли-продажи, без проведения торгов).

При этом реализации имущества, балансовая стоимость которого составляет не более 100 000 рублей на последнюю отчетную дату до введения процедуры конкурсного производства (имущество, не являющееся готовой продукцией), должна предшествовать публикация результатов инвентаризации на ЕФРСБ и должен быть учтен срок на возможное предъявление кредиторами (уполномоченным органом) требования на проведение его оценки (п. 1 ст. 139 ЗоБ).

Если поступило требование о проведении его оценки, то оно должно быть оценено и результаты такой оценки должны быть учтены при его реализации; такое поведение будет отвечать принципу добросовестности.

II. Реализация имущества посредством торгов.

Самым распространенным порядком реализации имущества в ходе конкурсного производства является — реализация посредством электронных торгов.

Нормы, регулирующие порядок проведения торгов в ходе конкурсного производства, установлены в ст. ст. 110, 111, 138, 139 ЗоБ; применению также подлежат общие нормы ГК РФ о торгах — ст. ст. 447 — 449.1 ГК РФ.

Торгами является особый порядок заключения договора, состоящий в том, что собственник вещи или иное управомоченное лицо организует состязание между лицами на предмет наиболее приемлемых (выгодных) условий договора. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.[2]

Торги могут проводиться в следующих формах: аукцион, конкурс и в иной форме, которая предусмотрена законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ в редакции ФЗ от 08.03.2015г. №42-ФЗ). Для конкурсного производства такой “иной формой” торгов является публичное предложение (п. 4 ст. 139 ЗоБ).

Аукцион является торгами на повышение цены, участники которого не должны принимать на себя обязательства по выполнению каких-либо условий в отношении торгуемого имущества; победителем признается лицо, предложившее большую цену в ходе торгов[3].

[1] ст. 130, п. 1 ст. 139 ЗоБ

[2] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н., Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьев А.В., Кухаренко Т.А., Морозов А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г., Юдина А.Б.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)