Содержание

Застройщики банкротство

Процедура несостоятельности застройщика

Обманутых дольщиков, которые обращаются в суд с делами о банкротстве, на сегодняшний день насчитывается огромное количество. Причём эти дольщики на самом деле отстаивают свои законные интересы или права и пытаются вернуть уже вложенные в строительство средства. Такая ситуация, которая обострилась на первичном рынке недвижимости, имеет особое значение, так как затрагиваются вопросы защиты прав участников строительства — граждан, которые заплатили большую сумму денег, вступая в долю с застройщиком. Как быть в ситуации банкротства застройщика? Можно ли потребовать свои средства обратно если да, то каким образом? Подробности в данной статье.

Закон о банкротстве застройщика

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте. Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным. Дольщик же, который внес необходимые денежные средства в строительство, вправе требовать их возврата. Причём закон о банкротстве для граждан позволяет использовать еще ряд некоторых преимуществ, которые недоступны другим кредиторам:

  • Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
  • Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
  • Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Про то, является ли застройщик банкротом, можно узнать простым и легким способом, например на сайте https://www.vestnik-gosreg.ru/. Либо по картотеке арбитражного суда, электронный адрес которого следующий — https://kad.arbitr.ru/. Для того чтобы проверить данную информацию Вам нужно будет лишь ввести реквизиты организации застройщика, и сайт тут же выдаст целый перечень результатов по всем судебным делам этой организации. Вам нужен раздел банкротства.

Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства. Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства. Поэтому специально приглашенный арбитражный управляющий, информирует всех участников строительства в самом начале соглашения о том, как будет создаваться, функционировать и каким преобразованиям будет подлежать строительный кооператив.

Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива. Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты, которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.

Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным. Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика. Получил ли он разрешение в первую очередь и насколько широка его аккредитация? Даёт ли ему кредит один банк или данное строительство кредитует несколько банков?

Стадии банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика насчитывает несколько стадий. В первой стадии появляется наблюдение — основополагающая процедура по узнаванию банкротства предприятия или компании. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика.

Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица.

После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.

Вторая стадия называется финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась.

Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.

Третьей стадией банкротства называется стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев.

Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления.

Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.

Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда.

Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании.

Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.

На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Реестр кредиторов и очередность

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

  • К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
  • Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
  • К третьей очереди относятся непосредственно дольщики, также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
  • К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.
Читать еще:  Просьба финансовой помощи

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

Признание права собственности

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик, чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например, это модно сделать на первой и второй стадии, а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам, ведь судьба кооператива неизвестна.

Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок, например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика, который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена? Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку, а кредит на участие в долевого строительстве. И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира. В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект. По закону в этом случае также действует правило: возвратить при банкротство застройщика дольщик сможет не более 75% процентов уже уплаченных кредитных средств.

Чем грозит несостоятельность застройщика?

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем, что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить, особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Последствия

После того, как было объявлено о полном банкротстве застройщика, такому представителю предоставляется его кредитная история, которая портит репутацию среди реестра действующих застройщиков. Шансы, что застройщик сможет заработать себе авторитет снова, не меняя названия фирмы или компании, практически равны нулю. Поэтому на некоторый срок такой горе-застройщик отстраняется от ведения дел и исключается из реестра. Однако, потом он сможет открыть другую компанию, если сможет убедить банк в своей финансовой состоятельности, что при его прошлом промахе будет сделать крайне сложно.

Может ли дольщик подать на банкротство застройщика?

Подать на банкротство застройщика может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта. Для того, чтобы обезопасить себя и точно получит ь в свое владение недвижимость, нужно реле всего озаботиться заключением договора о праве собственности на квартиру, а потом подать заявку в арбитражный суд о банкротстве застройщика. В этом случае квартира (если дом достроен) будет автоматические переведена в собственность дольщика.

Если дом не достроен, то нужно все равно подать иск о получении права собственности, и тогда ожидать решения конкурсного производства: будет ли дом достраивать другое ЖСК или дольщикам, как кредиторам третьей стороны просто-напросто будут со временем выплачены их внесенные в строительство средства.

Банкротство застройщика

В условиях нестабильности экономики все чаще юристы работают с такой ситуацией, как банкротство застройщика. Если вы стали заложником подобных обстоятельств и есть вопросы, как действовать после заключения договора при долевом строительстве, что делать, и как вернуть свое, можете ознакомиться с некоторыми положениями закона. Следуя ему, дольщики получают шанс получить недвижимость или финансовый возврат.

Закон о банкротстве застройщика

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле. Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и обещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защитить будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление строительства, и получение квартиры.

Где найти законодательные подробности о банкротстве застройщика

Процедура детально прописана: параграф 7 глава 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это обязательный материал для изучения дольщикам, если они попали в подобную ситуацию. И в случае отсутствия введения процедуры о банкротстве, не применения порядков, предусмотренных законодательством, важно сразу потребовать в суде вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

С чего начинается процесс

Практика показывает: сразу после признания несостоятельности застройщика эта новость должна освящаться средствами оповещения, обычно это специальные печатные издания. Это нужно самому дольщику, чтобы вовремя осуществить свои права и предъявить требования касательно возврата средств или предоставления недвижимости, в зависимости от индивидуальных нюансов строительства. Новые правила предполагают подачу этих документов не в суд, а конкурсному управляющему.

Действующая редакция законодательства предусматривает наличие реестра требований, состоящего из всех кредиторов, заявивших их застройщику. Оповещение должно происходить в течение первых 5 дней после вынесения статуса «несостоятельности» должника, а данные дольщиков предоставляются контролирующему органу не позднее, чем через 10 дней.

Преимущества участников ДДУ

Кредиторы, заключившие договор долевого участия имеют право выбирать: денежный возврат или предоставление недвижимости. Плюс, если вы желаете, можете воспользоваться законной возможностью оформить взыскание неустойки, на компенсацию морального вреда. Эти документы следует прикрепить к основному требованию в общем реестре или для передачи жилых помещений. Но в любом случае стоит учитывать и строго соблюдать временные рамки.

Чтобы требовать неустойку, важно ее рассчитать в соответствии с правилами. Если гражданин подает заявку с неверными подсчетами, это дополнительный повод отклонить иск. Надо пользоваться услугами профессионалов или самостоятельно найти формулу расчетов, выполнить их и указать в документации.

Однако на практике дело не всегда доходит до выплат участникам ДДУ, так как их очередь третья в списке. А бюджет банкрота и без того ограничен. Рекомендуется нанять опытных юристов, чтобы использовать возможные ресурсы для возвращения финансов или получения жилых помещений.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, с помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность компании или защитить права кредиторов.

«Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов в приоритетном порядке».

  1. Процедура наблюдения. Ее продолжительность ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего, выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
  2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
  3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности – до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников, смена рабочего процесса.
  4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты кредиторам согласно их требованиям и очередности.
  5. Всесторонняя договоренность. Производится собрание кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.
Читать еще:  Юрист кредит

Особенности очередности

Существует сложность в получении всех требуемых выплат или предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса, пока не придет их очередь.

Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками, предусмотренными законодательством.

Застройщик банкрот, что делать дольщикам

Сегодня рынок недвижимости очень нестабилен и некоторые строительные компании порой переживают серьёзный кризис, вынуждающий их объявлять себя банкротами. Конечно, банкротство застройщика является не только его проблемой, от этого сильно страдают долевые участники строительства. Но, бываю случаи, когда недобросовестные застройщики умышленно заявляют о своей несостоятельности. В таких ситуациях права людей, которые доверили свои деньги подрядчикам, регламентируются законодательством.

Процедура банкротства застройщика

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.

Действия дольщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц. Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд. Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Какие требования к застройщику нужно заявлять

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

  • признание права собственности на квартиру;
  • признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
  • возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

  • чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
  • как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
  • дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

Такие ситуации возможны лишь при законченном строительстве. Если дом находится в запущенном недостроенном состоянии и начал разрушаться, его восстановление потребует больших вложений. В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

  • у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
  • имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
  • общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
  • квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Очерёдность предъявления требований

  1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
  2. Работники строительной компании.
  3. Долевые участники строительства.
  4. Прочие кредиторы.

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Признаки банкротства

Особенности процедуры

Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

  • процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
  • все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
  • с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
  • в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
  • согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
  • квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Читать еще:  Три года не платил кредит

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

Между застройщиком и подрядчиком может существовать договорённость, тогда подрядная организация подаёт ходатайство в суд раньше пайщиков. При отсутствии заговора между сторонами требования долевых участников рассматриваются в суде по установленным нормам.

В этой ситуации обманутые дольщики практически ничем не застрахованы, поэтому к выбору строительной фирмы им нужно подходить очень аккуратно.

Правила – 2019

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

  • Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
  • При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
  1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
  2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
  3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
  4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.
  • Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
  • Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
  • Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
  • Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

  • компания-застройщик;
  • кредиторы;
  • налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

  • стремительный рост цен на материалы и услуги;
  • снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
  • возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
  • рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Банкротство застройщика: самые частые вопросы

«Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

Государство же настолько активно решает проблему обманутых дольщиков, что в защите нуждаются уже сами застройщики…

«Более 2,5 тысячи российских застройщиков ликвидировались в 2015 году. Количество банкротов в сфере жилищного строительства выросло в 5 раз. Неутешительная тенденция, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, сохранится и в 2016 году».

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.

Как вести себя представителям застройщика в критической финансовой ситуации? Пытаться всеми силами оставаться на плаву, привлекая новые инвестиции или объявить фирму банкротом?

Основные причины банкротства строительных компаний

К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Вышеперечисленные причины приводят к длительной «заморозке» строительства и еще большим издержкам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы резонансно активизируются, направляя жалобы в уполномоченные органы и заявляя о своих требованиях в массовых судебных исках.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

  • сохранить контроль над компанией;
  • обезопасить ценные финансовые активы;
  • «очистить» предприятие от сомнительных долгов;
  • пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
  • получить мораторий на требования кредиторов;
  • освободиться от арестов на имущество;
  • приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Когда сохранять юридическое лицо нецелесообразно или невозможно, процедура банкротства используется с целью сохранить ценные активы, погасить кредиторскую задолженность с дисконтом, законно списать долги, как невозможные к взысканию, в рамках закона вывести активы. При этом стратегия ликвидации не всегда означает крах бизнеса. У представителей застройщика есть возможность создать новое предприятие.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

  • особые нормы защиты интересов дольщиков;
  • возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
  • преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
  • возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Что вправе требовать дольщики?

  • деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)

либо

  • причитающиеся им жилые помещения.

Важно:

  • Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
  • Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.

Ответ на требования дольщика: как банкротство решает долговые проблемы застройщика?

  1. Путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает создание дольщиками жилищно-строительного кооператива и передачу в его ведение недостроенного дома. Далее строительство граждане должны производить на собственные средства.
  2. Путем признания прав на жилые помещения. Подобный способ действует только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанного передаточного акта.
  3. С помощью привлечения нового застройщика к строительству дома. Все имущество и обязательства застройщика-банкрота передается другому юридическому лицу.

Если передача жилья невозможна, требования переводятся в денежный эквивалент и погашаются после реализации объекта согласно установленной очередности.

Если кредиторов слишком много, а финансовых средств – слишком мало? Порядок расчетов

Инвесторы и прочие кредиторы включаются в четвертую очередь, но претендуют на 60% вырученных от продажи объекта средств.

Застройщик в ходе процедуры банкротства рассчитывается с кредиторами исходя из имеющихся возможностей. Денежных средств на всех может не хватить. Тем не менее, по завершении процедуры банкротства застройщик считается свободным от долговых обязательств.

Как избежать ответственности по искам кредиторов и дольщиков?

На практике случаи привлечения к ответственности довольно редки из-за сложности построения доказательной базы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector