Содержание

Программа по реструктуризации ипотечного кредита на примере

Реструктуризация ипотеки в 2019 году: что это такое и как её сделать с помощью государства

Эффективным решением квартирного вопроса является ипотека. Однако из-за различных обстоятельств иногда наступает такой момент, что заёмщик не может выплачивать взятую ссуду в полном объёме. Согласно договору, банк может отобрать купленную недвижимость за просроченный платёж, но для него это невыгодно, так как он в первую очередь заинтересован в возврате заёмных средств. Поэтому банк и предлагает реструктуризацию ипотеки, то есть изменение условий займа.

Суть процедуры

С начала 2008 года, в период кризиса, востребованной услугой среди населения стала реструктуризация ипотечных кредитов. Она позволяла заёмщикам отсрочить платежи на льготный период. По сути, этот процесс означал перезаключение договора с кредитной организацией с более лояльными условиями, например, со снижением годовой ставки.

Со стороны кажется, что банку совсем невыгодно изменять условия договора, но это совсем не так. Подводные камни кроются в том, что на самом деле общая сумма выплат не уменьшится, а в некоторых случаях даже увеличится, ведь с уменьшением процентной ставки обычно растет срок погашения ипотеки. Другими словами, долг не уменьшается, а распределяется на более длительное время.

При этом в случае просрочек по платежу банк, чтобы не отбирать недвижимость клиента, может даже увеличить не только срок ежемесячных выплат, но и процентную ставку. Но тут следует отметить, что перезаключение договора может происходить только при обоюдном согласии участвующих сторон. Обычно инициатива исходит от заёмщика, а банк её поддерживает.

В результате финансовое учреждение избавляется от обычно длительных судебных разбирательств, связанных со взысканием долга, а должник не ухудшает свою кредитную историю и не теряет жильё. При этом важно, чтобы заёмщик, понимая о возможных проблемах с погашением ипотеки, вовремя обратился в банк с заявлением о предоставлении льготного договора. Ведь в этом случае с большой долей вероятности кредитор сможет подобрать оптимальный вариант решения проблемы.

Таким образом, реструктуризация — это финансовая услуга, направленная на способствование выплат банковской задолженности и выполнение заёмщиками взятых на себя обязательств согласно ипотечному договору. При этом реконструкция выгодна и государству, так как проблемы на ипотечном рынке плохо влияют на экономическое развитие страны. Поэтому в 2019 году существуют специальные механизмы, поддерживающие процедуру.

Процесс перекредитования

Обычно заёмщик, понимая, что не сможет соблюдать свои обязательства перед кредитором, обращается к нему с заявлением, в котором указываются веские причины для пересмотра условий предоставления ипотеки. Также уполномоченный менеджер финансовой организации может первым связаться с должником и предложить ему изменить договор.

Банк принимает заявление, рассматривает возможность его удовлетворения, а в случае одобрения предлагает клиенту перезаключить договор на новых условиях. При согласии должника подписывается новое соглашение, а старое аннулируется.

Обычно, вне зависимости от инициатора процедуры, кроме заявления, заёмщику понадобятся следующие документы для реструктуризации ипотеки:

  • паспорт гражданина РФ;
  • анкета (может быть совмещена с формой заявления);
  • трудовая книжка;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость;
  • предыдущий договор;
  • справка с последнего места работы о полученных доходах за последние шесть месяцев (форма 2-НДФЛ);
  • в случае заключённого брака — разрешение на изменение условий со стороны супруга (супруги).

Готовая пошаговая инструкция:

Главное, на что обращается внимание банка при вынесении решения — это действительное изменение уровня доходности должника. Специальный агент оценивает финансовое состояние клиента и его способность соблюдать ранее взятые обязательства.

Принципы реконструкции соглашения

  1. Возвратность — вне зависимости от ситуаций, возникающих у заёмщика, взятая в долг сумма должна быть возвращена кредитору в полном объёме.
  2. Срочность — устанавливает определённый промежуток времени, в течение которого заём должен быть возвращён. Нарушение установленного срока предполагает штрафные санкции в виде увеличения суммы выплат.
  3. Платность — обозначает возмездность ипотечной сделки, то есть предусматривает не только возврат, но и уплату вознаграждения за использование ссуды.
  4. Обеспеченность — выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов банка при возможном несоблюдении заёмщиком принятых обязательств.

Варианты перезаключения договора

Существует несколько видов реструктурирования долга, возникшего по ипотеке. Они могут использоваться сразу вместе или по отдельности. При выборе новых предоставляемых условий договора кредитор учитывает не только текущее финансовое состояние должника, но и оценивает их изменение в будущем.

Однако в 2019 году существуют и другие варианты, предлагаемые при перезаключении договора:

  • Изменение валюты кредитования . То есть банк предлагает перерассчитать ипотеку, взятую в иностранной валюте, в национальную. В результате оставшееся погашение будет проводиться только в рублях. Это актуально для населения, взявшего ипотеку под долларовую ставку на длительный срок.
  • Кредитные каникулы . Представляют собой обыкновенную отсрочку, предоставляемую заёмщику. В этом случае банк может предложить перенесение срока выплаты основного долга, при этом ежемесячные платежи не изменяются, или заморозить состояние всех платежей на определённое время. Чаще всего финансовые организации предоставляют отсрочку не более чем на 3 месяца, но бывают и исключения.
  • Списание части долга . Если доводы, предоставляемые банку заёмщиком, окажутся убедительными, кредитор может принять решение об уменьшении нагрузки ежемесячных платежей.
  • Изменение способа начисления . Банк может поменять процедуру выплаты ежемесячных платежей, например, заменив их с ежемесячных на ежеквартальные.
  • Уменьшение процентной ставки . На самом деле такое предложение относится к понятию рефинансирования — выкупа долгов в другом банке. Действующему клиенту кредитная организация может предложить такое условие в исключительных случаях, так как банку такие условия невыгодны.
  • Введение льготного периода . Кредитор может установить для должника определённый срок, в течение которого будет действовать пониженное значение процентной ставки.

Государственная программа

Для поддержания экономики страны на должном уровне правительством РФ была утверждена программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов населения путём принятия постановления № 961, вносящего изменения в раннюю его редакцию под № 373. Эта программа предусматривает отдельным категориям заёмщиков оказание помощи. В частности, она касается менее защищённых слоёв населения.

Из резервного фонда страны на реализацию программы выделено 2 млрд рублей, переведённых в фонд АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК»). Предложенные условия должны помочь более 1,3 тыс. кредиторам, финансовое состояние которых уменьшилось по ряду объективных причин.

В соответствии с программой реструктуризации ипотеки, договором должен быть предусмотрен следующий перечень условий: изменение валюты кредитования, установление процентной ставки не более 11,5%, снижение обязательств должника на величину, не превышающую предельной суммы возмещения за счёт разового прощения части займа, освобождение заёмщика от уплаты неустойки. При этом сокращение сроков кредитования не предусмотрено.

Нормативные документы

Использование такой финансовой операции, как реструктуризация ипотечного долга, эффективно помогает справиться с проблемами, возникающими у заёмщиков в случае резкого ухудшения их финансового состояния. Приобретение недвижимости в кредит находится под пристальным вниманием правительства страны. Именно оно, благодаря ряду законов, делает ипотечное кредитование доступным инструментом и обеспечивает социальные гарантии.

Нормативная база РФ, касающаяся ипотеки, состоит из ряда документов и актов, регулирующих отношения между заинтересованными сторонами. Главным из них является Гражданский Кодекс РФ. Кроме него, к основным документам относятся и другие законы о недвижимом имуществе. Они содержат правила заключения договора, обязанности и права сторон. Указывают на необходимость в обязательной государственной регистрации договора.

Правовая база гарантирует, что смысл ипотеки не изменится даже после реконструкции кредита. Иногда заёмщики, чтобы обмануть кредитора и не возвращать долг, используют следующую схему. Реконструированный объект ипотеки регистрируется в реестре как новый предмет, не обременённый кредитным соглашением с банком. В итоге финансовая организация теряет право взыскать задолженность за счёт заложенного имущество, так как формально его не существует.

Таким образом, у услуги есть недостатки. Например, некоторая дополнительная переплата. Но как бы то ни было, при возникновении проблем с ипотечным погашением всё же необходимо обратиться к кредитору и попробовать их решить, в том числе и с помощью реструктуризации.

Реструктуризация ипотечного кредита: как погасить долг перед банком и не остаться на улице?

С одной стороны, ипотечные кредиты помогают людям обзавестись собственным жильем, но с другой – они требуют стабильности финансового положения на протяжении очень долгого срока. В наше время мало кто может гарантировать это. Снижение зарплаты или потеря работы, ухудшение состояния здоровья, колебания курса валют и другие форс-мажорные ситуации – никто не застрахован от подобных неприятностей. Что делать, если обстоятельства больше не позволяют выплачивать кредит на прежних условиях? В этом случае поможет реструктуризация ипотеки.

Реструктуризация: варианты погашения ипотеки

Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий выплат на приемлемые для заемщика, оказавшегося в безвыходном положении. Реструктуризация ипотеки позволяет:

  • сохранить жилье за счет уменьшения размера ежемесячных платежей;
  • продать квартиру и приобрести в ипотеку новую, более доступную;
  • получить иные льготы в погашении займа.
Читать еще:  Увольнение работников при банкротстве

При этом кредитная история заемщика не будет испорчена, а сколько сил и нервов сохраняет такое решение, каждый может представить сам.

Для реструктуризации можно обратиться:

  • непосредственно в банк, выдавший кредит;
  • в риелторскую компанию, предлагающую подобную услугу.

Банк, казалось бы, самый очевидный выбор, но он же – не самый надежный. Кредитные организации неохотно идут на реструктуризацию и тем более на рефинансирование – выдачу нового кредита для погашения первого.

Другой вариант – обратиться в риелторское агентство, предлагающее программы по реструктуризации ипотеки. Здесь шансы на успех выше, чем где бы то ни было. Почему? В сущности, специалистам агентства нужно лишь оценить квартиру и убедиться, что ее стоимость больше суммы долга. Агентство предложит и реализует наиболее практичный вариант: продаст проблемный объект недвижимости и приобретет новый, меньшей стоимости, с использованием собственных средств клиента или же нового максимально выгодного ипотечного кредита. Данный способ является наиболее интересным, так как позволяет значительно уменьшить суммы ежемесячных платежей и при этом не остаться на улице.

В этой статье мы сравним оба варианта реструктуризации ипотечного кредита: с помощью банка и агентства недвижимости.

Цитата

«Сегодня доля просрочек по валютным ипотечным кредитам уже составила 13.9%, — ссылается на данные ЦБ РФ руководитель проекта по реструктуризации ипотеки агентства «Азбука Жилья» Елена Семенча.- Причем специалисты предвещают существенный рост этого показателя уже в ближайшее время. И это логично. Например, если при приобретении квартиры люди, исходя из уровня своего дохода, брали валютную ипотеку с ежемесячной выплатой порядка 24 000 рублей в месяц, то в соответствие с нынешним курсом ежемесячный платеж стал 80 000 рублей. Такое изменение приводит к отсутствию возможности у заемщика погашать ипотечный кредит».

Схемы и программы реструктуризации

Реструктуризация ипотечного кредита в банке может иметь следующие формы:

  • Увеличение срока кредита – такой вариант позволяет уменьшить ежемесячные выплаты, но повышает сумму итоговой переплаты.
  • Льготный период, или кредитные каникулы, – в течение нескольких месяцев заемщик выплачивает лишь проценты за использование кредита, но эта схема увеличивает срок выплат и переплату.
  • Рефинансирование – это получение нового кредита на более выгодных условиях в том же или стороннем банке. Этими средствами погашается первый ипотечный кредит.
  • Изменение валюты кредита – при значительном изменении курсов валют банк дает возможность перевести кредит из одной валюты в другую, что снизит выплаты.
  • Отмена штрафов и пени – иногда банки готовы простить суммы, которые были начислены вследствие просроченной задолженности.
  • Полное досрочное погашение – можно погасить ипотеку досрочно. Единовременный возврат кредита дает возможность сэкономить на переплате. Однако в случае форс-мажорных ситуаций этот вариант вряд ли может быть реализован.

Агентство недвижимости

Эксперты агентства в ходе проведения оценки объекта недвижимости делают экспертное заключение о целесообразности реализации данного объекта. Если стоимость недвижимости оказывается больше, чем сумма долга перед банком, вам помогут реструктуризировать ипотечный кредит. Эксперты агентства осуществляют поиск покупателя на объект, пользуясь рекламными возможностями агентства.

  • Все или часть средств от реализации объекта недвижимости идут на погашение кредитного долга. Оставшиеся после погашения кредита средства по желанию клиента могут быть использованы на первый взнос по новому ипотечному кредиту на более доступную недвижимость, предложенную агентством.
  • Сумма долга передается в банк для погашения кредиторской задолженности, после чего с объекта недвижимости снимается обременение.
  • В случае необходимости сумма кредитного долга может быть погашена и с привлечением средств агентства.

Выгода клиента:

  • собственный объект недвижимости;
  • сниженные выплаты по ипотеке в рублях;
  • хорошая кредитная история.

Условия реструктуризации ипотечного кредита

Наилучшие шансы реструктурировать долг у тех заемщиков, которые не имеют просрочек по кредиту и могут предоставить задокументированное доказательство невозможности производить выплаты в прежнем объеме на текущий момент, но способны выплачивать долг меньшими суммами или через определенное время. Последний пункт особенно важен – если банк решит, что шансы на восстановление платежеспособности невелики, в рефинансировании будет отказано.

Важно!

Многие банки ограничивают круг кредитных организаций, чьим клиентам они готовы предоставить услуги рефинансирования. Это может стать препятствием для получения нового ипотечного кредита в той или иной банковской структуре.

Агентство недвижимости

Основным условием рефинансирования ипотеки через агентство является экономическая целесообразность. Стоимость объекта недвижимости, как уже было сказано, должна быть больше суммы кредитной задолженности. В сущности, это единственное значимое условие.

Пример из практики

Исходная ситуация . Клиент приобрел квартиру в Москве (район Некрасовка) в марте 2015 г. с использованием ипотечных средств. Была выбрана рублевая ипотека. Стоимость объекта составляла 7 200 000 рублей. Величина кредитных средств 6 500 000 рублей. Ставка по кредиту 13%. Долг перед банком на настоящий момент – 4 300 000 рублей. По причине увольнения с предыдущего места работы владелец квартиры не может оплачивать ежемесячные суммы долга по ипотеке. Его финансовые возможности позволяют вносить не более 35 000 рублей в месяц. Остаток долга банку – 4 300 000 рублей.

Решение : Рыночная стоимость объекта сегодня – 7 900 000 рублей. Остаток средств клиента после реализации объекта недвижимости специалистами риелторского агентства: 7 900 000 – 4 300 000 = 3 600 000 рублей. Часть данной суммы была направлена на первоначальный взнос по ипотеке на приобретение нового объекта недвижимости.

Результат : клиент остался в квартире аналогичной площади, но немного дальше от Москвы. Сумма ежемесячного платежа снизилась до приемлемой.

Необходимые документы

В стандартный список документов, запрашиваемых при оформлении реструктуризации ипотечного кредита, входят:

  • заверенная работодателем копия трудовой книжки или ее оригинал с записью об увольнении (если таковое имело место быть);
  • справка с последнего места работы о размере дохода за последний завершенный и текущий год;
  • иные документы, свидетельствующие о наличии дополнительных доходов заемщика (при наличии);
  • анкета-заявление на реструктуризацию ипотеки;
  • паспорт;
  • документы по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам;
  • кредитный договор между заемщиком и ипотечным кредитором;
  • договоров поручительства и страхования, договор ипотеки;
  • копия закладной, заверенной ипотечным кредитором.

При наличии потребуется предоставить также:

  • документы о семейном положении;
  • документы об образовании;
  • документы, подтверждающие состояние здоровья;
  • военный билет;
  • график платежей по кредитному договору;
  • выписки по счетам / справка об остатке ссудной задолженности;
  • документы, подтверждающие другие регулярные доходы;
  • документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества.

Агентство недвижимости

В случае реструктуризации ипотечного долга через риелторское агентство последнему потребуется предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • справка из банка об остатке суммы кредиторской задолженности;
  • ИНН;
  • договор страхования титула объекта недвижимости;
  • договор страхования жизни продавца;
  • документы созаемщика.

Этапы реструктуризации

Процедура реструктуризации ипотеки в банке мало отличается от получения обычного ипотечного кредита.

  1. Заемщик подает в банк пакет документов.
  2. В течение 3-5 дней банк рассматривает заявку и уведомляет клиента о принятом решении.
  3. Проводится оценка недвижимости, которая становится предметом залога, а также страхование заемщика и квартиры.
  4. Клиент предоставляет в банк копию заявления на полное погашение кредита со штампом банка-кредитора и справку о точной сумме долга, подлежащей рефинансированию.
  5. Банк переводит деньги на счет первого кредитора.
  6. Заемщик предоставляет письмо бывшего кредитора о снятии обременения с квартиры.
  7. Документы передаются в Федеральную регистрационную службу.
  8. Зарегистрированный договор ипотеки передается в банк.

Агентство недвижимости

Риелторские агентства работают по несколько иной схеме:

  1. По просьбе клиента эксперты агентства рассматривают пакет документов (см. выше) и дают первичную консультацию.
  2. Эксперт агентства производит оценку объекта недвижимости, делает экспертное заключение о целесообразности продажи объекта.
  3. В случае если стоимость объекта недвижимости больше, чем сумма кредитного долга, заключается договор на продажу объекта недвижимости и агентство, используя свои рекламные возможности, осуществляет поиск покупателей.
  4. Оформляется сделка купли-продажи. Покупатель или в случае необходимости агентство выплачивает кредитный долг продавца банку путем перевода на расчетный счет последнего денежной суммы, после чего банк дает согласие на продажу объекта недвижимости и предоставляет справку о погашении суммы долга продавца. Документы передаются на госрегистрацию права. Возможна и продажа объекта недвижимости с обременением – после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя обязательство по оплате кредитного долга переходит к покупателю и снимается только после оплаты им суммы долга по кредиту.
  5. В случае необходимости приобретения новой квартиры или дома агентство осуществляет поиск подходящего объекта недвижимости, а также ведет полное юридическое сопровождение всей сделки.
Читать еще:  Если заказчик не оплачивает работу

Из сказанного видно, что обращение в агентство недвижимости предпочтительнее и, в конечном итоге, выгоднее, так как услуги риелтора закладываются в продажную стоимость квартиры и ее владелец не платит ничего, в то время как реструктуризация через банк может потребовать от него дополнительных расходов.

Со­глас­но дейст­ву­ю­щим за­ко­нам ри­ел­тор не обя­зан отве­чать за до­бро­со­вест­ность и чест­ность всех участ­ни­ков сдел­ки. И хо­тя мо­шен­ни­чест­во на рын­ке вто­рич­но­го жилья в на­ши дни встре­ча­ет­ся ред­ко (по­ку­па­те­лей и про­дав­цов сей­час на­деж­но за­щи­ща­ет чет­кая сис­те­ма ре­гист­ра­ции прав), по во­про­сам по­куп­ки и про­да­жи жилья, а так­же ре­струк­ту­ри­за­ции ипо­те­ки, луч­ше об­ра­щать­ся в круп­ные ком­па­нии, ко­то­рые вхо­дят в про­фес­си­о­наль­ные со­об­щест­ва. От­вет­ст­вен­ность чле­нов та­ких объ­еди­не­ний за­стра­хо­ва­на, и в слу­чае воз­ник­но­ве­ния не­пред­ви­ден­ных об­сто­я­тельств фи­нан­со­вые по­те­ри бу­дут по­кры­ты.

Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов на примере деятельности ОАО «АРИЖК»

Государственная жилищная политика. Понятие ипотечного кредитования. Понятие реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и основные методы реструктуризации. Требования к потенциальным участникам реструктуризации. Проблемы реструктуризации в России.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1.Реструктуризация жилищного ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотечного кредитования

1.2 Понятие реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и основные методы реструктуризации.

1.3 Зарубежный опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

1.3.1 Опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в Великобритании

1.3.2 Опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в США

2.Деятельность ОАО «АРИЖК»

2.1 Общая информация об Обществе

2.2 Требования к потенциальным участникам реструктуризации

2.3 Три уровня реструктуризации

2.3.1 Особенности первого уровня реструктуризации

2.3.2 Особенности второго уровня реструктуризации

2.3.3 Особенности второго уровня реструктуризации

3.Оценка деятельности ОАО «АРИЖК»

3.1 Результаты деятельности ОАО «АРИЖК»

3.2 Проблемы реструктуризации в России

3.3 Предложения по совершенствованию реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в России

Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики с 1990-х годов. После принятия закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была одобрена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (Постановление Правительства РФ от 17.09.2001).

Свое активное развитие российский рынок ипотечного жилищного кредитования начал в 2002 году, во многом благодаря деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

С середины 2008 года на развитие рынка ипотеки начал оказывать влияние мировой финансовый кризис. Граждане оказались в тяжелой финансовой ситуации в связи с полной или частичной потерей своих доходов, многие ипотечные заёмщики столкнулись с трудностями в обслуживании заёмных обязательств.

Кризис показал, что, несмотря на интенсивное развитие рынка ипотеки, в российской системе жилищного кредитования на момент начала кризиса практически отсутствовали механизмы поддержки ипотечных заемщиков, испытывающих трудности с обслуживанием долговых обязательств.

С сентября 2008 года Правительство Российской Федерации приступило к реализации антикризисных мер, важной составляющей которых являлись меры прямой поддержки граждан, в числе которых наиболее важная роль отводилась прямой поддержке ипотечных заёмщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. В связи с этим ОАО «АИЖК» было создано специализированное Агентство — ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» («АРИЖК»).

В начале 2009 года ОАО «АРИЖК» публично и массово запустило программу реструктуризации проблемной ипотечной задолженности.

На начало запуска программы помощи заемщикам ипотечных жилищных кредитов в форме реструктуризации их кредитов практически ни один банк не имел программы реструктуризации и, в случае потери заемщиком своей платежеспособности, сразу же начинал обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру, дом), не давая заемщику шанса на восстановление его платежеспособности. Причин этому было несколько:

— низкая капитализация банковской системы, и как следствие неготовность кредиторов нести временные потери на период восстановления платежеспособности заемщика.

— отсутствие опыта в области ипотечного кредитования, как долгосрочного финансового обязательства. Большинство кредиторов транслировали опыт потребительского кредитования на сектор крупных долговременных обязательств, забывая, что в течение срока жизни ипотечного кредита высока вероятность появления у заемщика кратковременных сложностей.

— неготовность автоматизированных банковских систем.

Цель курсовой работы — рассмотреть процедуру реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

В соответствии с поставленной целью нами выявлены следующие задачи:

— проанализировать Стандарты реструктуризации ипотечных жилищных кредитов,

— рассмотреть зарубежный опыт в сфере реструктуризации,

— выделить проблемы и перспективы в области реструктуризации.

При написании курсовой работы нами были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.

Объектом исследования является деятельность ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

1.Реструктуризация жилищного ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотечного кредитования

Термин «ипотека» (от древнегреческого ?рпиЮкз) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Ипотечное кредитование в широком и буквальном смысле данного словосочетания это предоставление (получение) кредитов, обеспечением возврата которых выступает ипотека (залог недвижимого имущества). В качестве недвижимого имущества в соответствии с действующим гражданским законодательством (статья 130 Гражданского кодекса РФ) выступают земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. На практике предметом ипотеки чаще всего выступают земля и находящиеся на ней здания и сооружения. Связано это с тем, что именно данные объекты недвижимости находятся в широком хозяйственном обороте, пользуются постоянным спросом, являются высоколиквидным имуществом. [9]

Правовое регулирование ипотеки осуществляется в нашей стране в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (параграф 3 Главы 23 ГК РФ) и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [9]

В экономической практике и кредитной сфере термин «ипотечное кредитование» чаще всего употребляется в более узком смысле — как предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку (иногда, строительство или ремонт) жилья под залог приобретаемого (имеющегося) жилого помещения (частного жилого дома, квартиры, отдельной комнаты). Иногда для более точного определения данный вид кредитование называют «ипотечным жилищным кредитованием».

1.2 Понятие реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и основные методы реструктуризации

Реструктуризация ипотечного жилищного кредита — это изменение условия погашения ипотечного кредита с целью оказания помощи заемщику в исполнение обязательств по ипотечному кредиту (займу), позволяющее ему избежать утраты единственного жилья для проживания и восстановить свою платежеспособность

Обоснуем необходимость реструктуризации:

Ипотечный кредит, в отличие от иных видов потребительского кредитования, имеет ряд особенностей, который позволяют применять к нему иные подходы, нежели в классическом розничном кредитовании. Из общего числа особенностей следует выделить:

1. Долговременность ипотечного кредита. В отличие от краткосрочного кредитования (до 3-х лет) в течение срока ипотечного кредита (15 лет и более) с высокой вероятностью у заемщика могут возникнуть кратковременные проблемы с обслуживанием своего обязательства. В числе наиболее частых можно выделить следующие:

· Плановая или внеплановая смена работы. Теория семейных финансов рекомендует наличие семейной подушки безопасности в размере 6 месячных окладов. Однако такую «подушку» имеет менее 15% домохозяйств, следовательно, смена работы в большинстве случаев приводит к разрыву в платежах.

· Развод супругов, т.е. выпадение доходов домохозяйства по обслуживанию долга.

· Рождение ребенка, т.е. постоянный рост расходов и временное падение доходов домохозяйства.

2. Наличие качественного обеспечения. Большинство кредиторов при выдаче ипотечного кредита требуют привлечения собственных средств заемщика в размере

30% для покупки недвижимости. Таким образом, соотношение кредит/залог (LTV) составляет 70% и достаточно для удовлетворения долга заемщика.[11]

Отметим, что с течением времени это соотношение в большинстве случаев улучшается: в долгосрочном тренде цены на недвижимость растут, а за счет регулярных платежей долг заемщика снижается.

Поведение валютных кредитов сильно зависит от валютного риска: при укреплении национальной валюты это соотношение улучшается, при девальвации — может резко ухудшиться.

3. Высокое соотношения долга и доходов у источника погашения. Следует учитывать, что средний срок ипотечных кредитов (при выдаче) составляет

200 месяцев, а большинство добросовестных кредиторов при выдаче кредитов стараются ориентироваться именно на доходы заемщика, понимая, что реализация предмета залога является скорее исключением, чем правилом. В таком случае рекомендуемое соотношение платеж/доход (PTI) составляет

Читать еще:  Альтернативная ликвидация это

Что такое реструктуризация ипотеки?

Для чего нужна реструктуризация ипотеки? Владельцы жилой недвижимости, которая оформлена в ипотеку, могут столкнуться с некоторыми проблемами. После того, как все документы на заключение ипотечного договора оформлены и подписаны, заёмщик приступает к выплатам ежемесячного платежа. Тем не менее, никто из участников ипотечного кредитования не застрахован от инфляции, обвала национальной валюты и прочих финансовых неожиданностей.

На фоне нестабильного положения национальной валюты, многие оформляют ипотеку в иностранной валюте, надеясь на стабильность и постоянный размер ежемесячного платежа. Большинство из плательщиков после кризиса не могут совершать необходимые взносы. При таких вариантах на помощь придет реструктуризация проблемной ипотеки.

Реструктуризация ипотеки: термины и понятия

При оформлении ипотечного кредита финансовое учреждение требует в качестве залога предоставить объект кредитования. Банки страхуют себя от возможных рисков. В большинстве своем под рисками понимается прекращение выплат по кредиту.

При наступлении таких событий кредитная организация имеет полное право недвижимость, что представлена в виде залога, продать. Вырученные средства полностью покрывают всю сумму долга. Такой способ возвращения денежных средств применяется редко, т. к. фин. учреждения принимают активное участие в диалоге с должниками, которым совершать ежемесячный платеж становится сложно.

Реструктуризация долга – предоставление лицу, которое является владельцем кредитного договора, новых, адаптированных под сложившиеся обстоятельства, условий для выплаты задолженности в полном объеме. Данное предложение предоставляет заёмщику возможность самостоятельно оплатить ипотечное обязательство. Варианты реструктуризации по ипотеке существует нескольких видов.

Реструктуризация ипотечного кредита с помощью государства также имеет место быть. Это является прекрасной возможностью урегулировать финансовые взаимоотношения между заёмщиком и кредитором.

Правила реструктуризации

Сама по себе реструктуризация не простая процедура. Несомненным плюсом можно выделить то, что временные затраты будут минимальны. Программа реструктуризации в одном банке имеет некоторые отличия от условий, предлагаемых другим банком.

Обратите внимание! Необходимым условием для предоставления реструктуризации является сбор документов и справок подтверждающих, что реструктуризация нужна на самом деле. Все документы должны быть только в письменном виде, на слово ни одна кредитная организация не поверит.

Заёмщик может подтвердить изменение своего финансового положения в худшую сторону, и лучше, если это будет на бумаге. Возникновение сложной жизненной ситуации невозможно предвидеть. Тем не менее, при наступлении последних, нет смысла избегать или откладывать свою встречу с банком-кредитором.

Ведь лучше использовать все шансы для решения вопроса по накопившейся задолженности, используя при этом реструктуризацию. Если заёмщик удовлетворит все условия от фин. учреждения по оформлению реструктуризации, то в выигрыше останутся обе стороны. Заёмщик сможет самостоятельно оплатить кредит, банк не потеряет свою прибыль.

Кому доступна?

Закон предполагает использование реструктуризации следующим лицам:

  1. Участники и ветераны военных действий.
  2. Родители, имеющие ребенка с ограниченными возможностями.
  3. Родители, имеющих детей, не достигших совершеннолетия.
  4. Возрастная категория родителей до 35 лет.
  5. Владельцы ипотеки по государственной программе.
  6. Граждане, что работают в бюджетной сфере.

Соответствие заёмщика хотя бы одной из перечисленных категорий не является гарантией того, что банк пойдет на соглашение по перерасчету задолженности. Для достижения консенсуса необходимым условием считается отсутствие явной задолженности по ежемесячным платежам.

Также необходимо, чтобы заявление банку о реструктуризации было подано хотя бы через год от даты совершения первого платежа по настоящему кредиту. Еще одним условием является снижение общего уровня доходов заёмщика на 30% и выше. Для ипотеки, что оформлялась в иностранной валюте, необходимо подтвердить, что ежемесячные платежи стали больше на 30%.

Необходимые документы для реструктуризации ипотечного кредита

С каким финансовым учреждением приступить к диалогу о реструктуризации долга, решает заёмщик.

Предоставить полный набор документов требуется в обязательном порядке, среди них:

  • Документ, удостоверяющий личность.
  • Трудовая книжка (копия).
  • Заполненная анкета.
  • Справка, подтверждающая доходы.
  • Договор о кредитовании.
  • Закладная (копия).

Варианты погашения задолженности

Банк заинтересован в достижении компромиссного решения касательно возврата денежных средств заёмщиком.

Исходя из этого, разработаны новые финансовые продукты и инструменты, среди них:

  1. Рефинансирование ипотечного кредита.
  2. Досрочное погашение ипотечного кредита.
  3. Пролонгация ипотечного договора.
  4. Кредитные каникулы.
  5. Изменение валюты кредитования.

Рефинансирование. Для выплаты задолженности перед финансовым учреждением есть вариант использования рефинансирования. Заёмщику необходимо подыскать более выгодные условия кредитования в ином банке. Зачастую, это возможно за счет пониженной процентной ставки или за счет большего периода кредитования. При таких условиях заёмщик может рассчитывать на то, что размер выплат несколько уменьшится, сравнительно с тем, что существует в настоящее время.

Досрочное погашение. Большая часть договоров по ипотечному кредитованию предусматривают досрочное погашение ипотеки как в полном объеме, так и частично. Несомненным «плюсом» является отсутствие переплаты, что существенно снижает стоимость приобретенной недвижимости. «Минус» при такой форме погашения задолженности только один – необходимо иметь достаточно весомую сумму денежных средств.

Пролонгация ипотечного договора. Суть данного варианта заключается в изменении срока кредитования в большую сторону. За счет этого происходит снижение размера ежемесячной выплаты по кредиту. Заёмщик должен учесть, что выплаты за пользование кредитными средствами возрастут за счет того, что будет больше взносов и соответственно возрастет общая сумма начисленных процентов. Финансовые учреждения идут навстречу при таком варианте погашения задолженности, т. к. в этом случае доход фин. учреждения увеличивается.

Кредитные каникулы. Некоторые банки предлагают заёмщику оформить кредитные каникулы при возникновении ситуации, когда совершать оговоренные платежи становится проблематично. Кредитные каникулы позволяют заёмщику выплачивать только проценты, что начисляет банк, на протяжении некоторого периода. Основная сумма кредитных средств при этом — стабильна. При завершении кредитных каникул происходит перерасчет задолженности.

Такой способ позволяет заёмщику «отдохнуть» и поправить финансовое положение. В тоже время приводит к увеличению ежемесячного платежа после завершения кредитных каникул. Это достойный выход из ситуации, когда заёмщик располагает свободными денежными средствами.

Изменение валюты кредитования. В России большинство ипотечных кредитов оформляются в иностранной валюте. Национальная валюта нестабильна, курс валют колеблется – всё это служит причиной для увеличения платежей по ипотечному кредиту для заёмщика. Для большинства – это становится непосильным. Финансовые учреждения предлагают, как вариант для возникшей проблемы, перевод валюты кредитования в национальную – российский рубль.

Кредитные организации сводят к минимуму свои риски по возврату кредитных средств жилищных ипотек. Заёмщику следует обратить внимание на то, что перерасчёт будет произведен по курсу на дату заключения нового договора и проценты, соответственно, будут новые. Для заёмщика это предполагает изменение размера основной задолженности и процентной ставки за пользование кредитными средствами в сторону увеличения.

Помощь государства

В начале 2015 года в РФ был разработан закон о реструктуризации ипотеки с помощью государства. На основе этого, владельцу ипотечного кредита помощь от государства стала больше в три раза. В 2020 году реструктуризация ипотеки рассчитана в своем большинстве только при иностранной валюте кредитования.

Ипотечное кредитование в национальной валюте также подлежит реструктуризации, однако фин. учреждения не позволяют и всячески бойкотируют подачу необходимых документов в Дом.рф и на межведомственную комиссию. Прежде всего, это связано с потерей дохода для банка.

Соответствие заёмщика хотя бы одной категории льготников позволяет стать претендентом на государственную реструктуризацию ипотечного кредита. Ответственным органом является АИЖК – агентство по ипотечным жилищным кредитам.

Кто может принять участие в государственной реструктуризации ипотеки?

Как и в любой другой программе по кредитованию, при участии в программе реструктуризации с помощью государства также существуют свои требования:

  • Быть родителями (опекунами) несовершеннолетних детей.
  • Доход, после погашения задолженности, не может быть более 2 прожиточных минимумов на 1 члена семьи.
  • Наличие совершеннолетних детей, что обучаются на дневном отделении.
  • Залоговое (приобретаемое) жилье является единственно возможным для заёмщика.
  • Расчетная стоимость жилья не может быть больше 60% от цены на рынке.
  • Соответствие ограничениям по общей площади жилья: 1 к.кв. – до 45м 2 ; 2 к.кв. – до 65м 2 ; 3 к.кв. – до 85м 2 .

Перечень необходимых документов:

  1. Паспорт.
  2. Договор ипотечного кредитования.
  3. График ежемесячных платежей.
  4. Выписка из ЕГРП.
  5. Справка о правах заёмщика.
  6. Справка о доходах (3 мес.).
  7. Трудовая книжка.

Важно! При отсутствии работы на момент подачи заявления на реструктуризацию с помощью государства, необходимо предъявить трудовую для ознакомления сотрудников банка с последней записью. Также при увольнении необходимо взять справку из центра занятости о постановке на учет.

Иногда финансовое учреждение вправе потребовать и некоторые дополнительные бумаги (подтверждение отсутствия ареста на жилую недвижимость, и др.).

Принцип действия валютной реструктуризации

Большинство заёмщиков денежных средств ипотечного кредитования в иностранной валюте не предполагали, что реструктуризация долга станет реальностью. На сегодня многие справились с обязательствами и владеют собственной недвижимостью.

Банки предлагают для заёмщика следующие варианты:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector