Прощение долгов по ипотеке

Прощение долгов по ипотеке

С россиян, лишившихся жилья из-за непогашения ипотечного кредита, можно не взыскивать остатки задолженности, даже если после реализации залога его цена не покрыла всего долга по займу. Рекомендацию рассмотреть такую возможность дал ЦБ, говорится в информационном письме регулятора банкам.

Ряд банков уже использует такую практику, указывает ЦБ, предлагая другим кредиторам принять ее во внимание «в качестве наилучшей» для потребительских ипотечных кредитов, не связанных с предпринимательской деятельностью.

По действующему законодательству, вступившему в силу в июле 2014 года, если вырученных от продажи заложенного жилья средств оказалось недостаточно для погашения долга, то обязательства ипотечного заемщика перед банком прекращаются после получения последним выплат по договору страхования ответственности должника. По данным НРА на 2017 год, доля застрахованных квартир в среднем по России составляет 3–3,5%, но в Москве она гораздо выше — порядка 50%.

«Банки иногда продолжают в таких случаях взыскивать долг, пользуясь незнанием заемщиками этой нормы. Мы рекомендовали банкам изучить такие случаи и предпринять меры по устранению нарушений, в том числе возврату ранее полученных платежей», — заявил первый зампред ЦБ Сергей Швецов. Если риски заемщика или кредитора не были застрахованы, тогда у гражданина по общему правилу остается обязанность выплачивать остаток долга, добавил Швецов.

ЦБ назвал реальной цель снизить ставки по ипотеке до 8%

Ранее действовала более мягкая редакция закона: после перехода недвижимости к кредитору из-за неплатежей долг ипотечника считался урегулированным. Банки по-прежнему должны выполнять это условие для проблемных кредитов, выданных до 25 июля 2014 года, указывает ЦБ в письме. Отдельные кредиторы нарушают и это положение и продолжают взыскивать остаток задолженности по ипотечным договорам, несмотря на то что по закону обязательства полностью прекращены. Это нарушает права заемщиков, приводит к необоснованному увеличению долговой нагрузки и объема просроченных обязательств физических лиц, подчеркивает Центробанк. В этих случаях также стоит вернуть заемщикам деньги и исправить их кредитную историю.

Швецов уточнил, что ЦБ не хочет, чтобы банки прощали долг автоматически: «Они должны проводить индивидуальный анализ жизненной ситуации заемщика». Прощение долгов не обязательно, но может быть оправданным в случае действительно тяжелой ситуации заемщика, подчеркнул первый зампред ЦБ.

На ипотечные кредиты, выданные до вступления в силу более жесткой редакции закона об ипотеке, приходится меньше половины от общих ипотечных долгов россиян. По данным ЦБ, на 1 августа 2014 года задолженность по таким кредитам составляла чуть больше 3 трлн руб. (средний срок кредита — около 15 лет), тогда как на 1 апреля 2019-го — 6,7 трлн руб. (длительность кредита выросла до 17,5 года). При этом пять лет назад уровень просроченной задолженности по ипотеке был выше, чем сейчас, — 4,5 против 0,9%.

Почему банкам невыгодно прощать долги по ипотеке ?

«Позиция банков понятна — они хотят максимально компенсировать себе потери по кредиту. Когда рынок недвижимости падает, для банков это означает обесценение залогов». Если стоимость недвижимости сильна упала, а кредит был взят на длительный срок и существенно не уменьшился в размере, то даже после изъятия залога и его продажи банку все равно не хватит денег на покрытие долга, продолжает она: «Такая ситуация была с валютной ипотекой. Там непропорционально вырос кредит при переоценке валюты и даже перепродажа квартиры не покрывала в два раза возросший кредит».

Сейчас ситуации со снижением стоимости недвижимости случаются редко, возражает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов: как правило, банк при выдаче ипотечного кредита максимально закладывает все возможные риски и учитывает возможные колебания стоимости на рынке недвижимости.

Логика регулятора ясна — кредит на дом должен быть сопоставимым со стоимостью недвижимости, под которую он получен, говорит замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Для банков же, наоборот, может быть очень выгодно получить некий возврат по кредиту, первоначальный взнос, продать квартиру и потребовать этот недоплаченный избыток.

Как банки продают заложенные квартиры ?

По словам генерального директора «Российского аукционного дома» Андрея Степаненко, сейчас банки, как правило, сами продают квартиры, попавшие к ним. Они пытаются это сделать через свои управления проблемных активов, которые продают квартиры напрямую без аукционов, и из-за такого механизма приходится продавать квартиры с дисконтом, иногда до 20–30%. «Покупают в таком случае квартиры обычно не конечные пользователи, а те, кто потом перепродает их и ловит маржу», — объясняет эксперт.

По данным ЦБ, за счет продажи залогов с начала 2018 года (за пять кварталов) было погашено кредитов всего на 6,3 млрд руб. Средний размер ипотечного кредита в 2018 году составил 2,19 млн руб., свидетельствуют данные НКБИ. Объем выдачи ипотеки в прошлом году составил 3 трлн руб.

Читать еще:  Может ли банк досрочно расторгнуть кредитный договор

Будут ли банки чаще прощать долги

Рекомендации ЦБ необязательны к исполнению, говорит Щурихина: если ЦБ видит, что практика распространена и хочет защитить заемщиков, то логично было бы ввести изменения на законодательном уровне, например прописать условия, при которых банк считает ипотеку погашенной, в частности при изъятии недвижимости.

Хотя отдельные положения письма ЦБ носят рекомендательный характер и формально не обязательны для исполнения, регулятор вполне может пойти на их «узаконивание» в случае массового отказа им следовать в ущерб интересам заемщиков, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Выполнение рекомендаций вряд ли станет чувствительным для финансового результата даже отдельных банков с учетом низкого уровня дефолта по ипотечным кредитам сегодня».

Исполнение рекомендаций ЦБ для банков, которые такие практики не применяли, с балансовой точки зрения будет давить на капитал и засчитываться как убыток, если ранее такой кредит не резервировался, говорит Пивень. Однако вряд ли в масштабах системы это будет существенно, подтверждает он.

Новации Банка России вполне могут подтолкнуть банки к более взвешенной оценке залога недвижимости по ипотечным кредитам, а также снизить долю кредитов с низким (ниже 20%) первоначальным взносом.

Что говорят банки ?

Из девяти крупных банков, рекомендацию ЦБ прокомментировали лишь четыре.

«ВТБ внимательно подходит к данному вопросу и прекращает задолженность клиентов абсолютно во всех случаях, предусмотренных законодательством», — сообщили в пресс-службе ВТБ. Такие случаи в банке рассматривают в индивидуальном порядке, но приоритетным считают «решение вопросов, касающихся семей с детьми и имеющих единственное жилье».

Банки «стараются не доводить до реализации залога и по возможности договориться с заемщиком о реструктуризации», а если недвижимость все же продают, то вырученные средства обычно покрывают сумму долга, говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Проблемы в основном возникают в случаях валютной ипотеки, при сильном снижении стоимости жилья в некоторых регионах, а также для загородной недвижимости (в этом сегменте выше неопределенность).

«Однако вводить такие изменения нужно не с помощью рекомендаций, а на законодательном уровне. Прощение долга возникает из невозможности взыскания или банкротства физического лица. Информационные письма могут разъяснять трудные моменты инструкций самого ЦБ, а не призывать банки отказаться от своих законных прав», — считает Матовников.

В «ФК Открытие» РБК сообщили, что изучают новую рекомендацию ЦБ и прорабатывают возможности для ее реализации. В Росбанке воздержались от комментариев, сославшись на необходимость проанализировать предложение ЦБ.

Павел Астахов: Предложение о «прощении долга по ипотеке» при рождении ребенка нужно поддержать

В Госдуме предложили списывать часть долга по ипотеке в связи с рождением ребенка. О планах по созданию детского жилищного вычета рассказала председатель комитета ГД по социальной политике Ольга Баталина. Идея хорошая, но к ее реализации много вопросов, говорят опрошенные Банки.ру эксперты: как минимум это несправедливо по отношению к тем ипотечным заемщикам, у которых уже есть дети.

Партия «Единая Россия» и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собираются разработать программу, которая позволит семьям погашать основную часть ипотеки в связи с рождением ребенка, рассказала глава комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ольга Баталина. По ее словам, эта идея была озвучена 25 марта на форуме «Единой России» «Эффективная социальная политика: новые решения».

«Одно из предложений, которые прозвучали на форуме, касалось введения детского жилищного вычета, то есть возможности, помимо льготирования или снижения процентов по ипотечному кредиту в рамках государственной программы для молодых семей, еще и погашать основной долг по кредиту в зависимости от рождения ребенка», — говорит Баталина (цитата по сайту «Единой России»).

Механизм предоставления льгот по ипотечным кредитам молодым семьям при рождении ребенка сейчас прорабатывается, уточнили Банки.ру в пресс-службе АИЖК. По данным агентства, на начало 2016 года в стране существует 3,5 млн действующих ипотечных кредитов, из которых 17,5 тыс. займов (0,5%) выдано в иностранной валюте. Для поддержки молодых семей в сфере ипотечного кредитования уже существует материнский капитал, говорят в пресс-службе ВТБ 24: «Смысл внедрения новых инструментов при наличии действующих эффективных механизмов непонятен».

Банки.ру выяснил у банкиров, аналитиков и самих ипотечных заемщиков, нужно ли списывать часть кредита родителям за новорожденных малышей и насколько реалистична эта идея.

«Семья новорожденного больше других нуждается в жилье»

Павел Астахов, уполномоченный по правам ребенка в РФ (цитата из Twitter):

— Предложение о «прощении долга по ипотеке» при рождении ребенка необходимо поддержать. Семья новорожденного больше других нуждается в жилье. Не менее важно поддержать семьи с детьми, которые уже стали «заложниками» ипотеки из-за экономических проблем. Особенно по валютной ипотеке. Можно использовать уже имеющийся положительный опыт регионов, когда при рождении двух детей проценты по ипотеке снижаются на 50%, а при рождении третьего — на 100%.

«Это поражение в правах тех заемщиков, которые уже родили детей»

Ирина Сафьянова, пресс-секретарь Всероссийской ассоциации валютных заемщиков:

— Это предложение — популистское, поскольку непонятны источники финансирования. В бюджете на эту программу нет денег, а коммерческим банкам нет смысла заниматься такой социальной благотворительностью. Но даже если каким-то немыслимым образом этот законопроект будет принят, его логика несколько странная. Во-первых, это поражение в правах тех заемщиков, которые уже родили детей до принятия закона. Для них списание части долга не предполагается, хотя они относятся к той же категории граждан, что и родившие после принятия законопроекта. Во-вторых, есть программа материнского капитала. И многие заемщики вложили эти деньги в ипотечные квартиры, а теперь из-за падения рубля теряют эти квартиры вместе с вложенными в них средствами государственной помощи. Полагаю, что, при наличии денег в бюджете и доброй воли помочь семьям с детьми, было бы логичнее направить средства на поддержку людей, которым грозит потеря квартиры вместе с вложенным в нее материнским капиталом.

Читать еще:  Универсальное правопреемство при реорганизации юридического лица

«Декрет — одна из частых причин отсрочек и реструктуризаций по ипотеке»

Ирина Простакова, начальник управления ипотечного кредитования Московского Кредитного Банка:

— Мы поддерживаем эту инициативу и не исключаем своего участия в такой программе. Во-первых, у нее будет важная социальная функция, а кроме того, она поможет поддержать рынок ипотечного кредитования и улучшит платежную дисциплину. Если субсидия будет перечисляться по аналогии с материнским капиталом, то банки смогут легко учитывать ее в качестве досрочного погашения ипотеки. Это позволит снизить кредитную нагрузку на семью, бесперебойно оплачивать кредит в период декретного отпуска, а банкам — сохранить процентный доход, ведь декрет — одна из частых причин отсрочек и реструктуризаций по ипотеке. С точки зрения государства, любое субсидирование из госбюджета или Фонда национального благосостояния гораздо выгоднее, чем предоставление бесплатного жилья очередникам.

«Просто «прощать» долг за счет банка государство не имеет права»

Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по экономической политике, глава Ассоциации региональных банков России:

— Главное, чтобы это не было популизмом. Государство заинтересовано в поддержке семей с детьми и готово для стимулирования рождаемости взять на себя часть расходов по ипотеке. Для этого можно списывать часть долга за счет, например, материнского капитала. Или должна быть отдельная строчка в бюджете о компенсации расходов, связанных с обслуживанием ипотечного кредита. Просто «прощать» долг за счет банка государство не имеет права. Простить — это значит, что кто-то должен взять на себя это бремя, эту ответственность, которую человек принимал добровольно, заключая договор ипотечного кредитования. 4,5 миллиарда рублей уже выделили на реструктуризацию долгов ипотечных заемщиков, которые попали в сложную ситуацию вследствие кризиса.

«Почему преференции должны получать именно те, кто взял ипотеку?»

Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка:

— Поддержка семьям при рождении детей, безусловно, необходима. Однако в условиях текущего дефицита бюджета вряд ли предлагаемый пакет мер будет одобрен. Возникает вопрос: почему преференции должны получать именно те, кто взял ипотеку? А те, кто живет в стесненных условиях и копит на покупку квартиры, в данном случае оказывается лишенным господдержки.

В этой ситуации логичным будет выглядеть увеличение размера материнского капитала. А семья уже примет решение, как его использовать: на улучшение жилищных условий, обучение детей или формирование накопительной пенсии для матери.

В настоящее время уже существуют программы поддержки молодых семей. Среди наиболее значимых — предоставление материнского капитала. Также необходимо отметить, что в 2015—2016 годах действует программа субсидирования ставок по ипотеке при покупке нового жилья.

«Теоретически можно принять решение, что в случае рождения ребенка мать получает от государства миллион долларов»

Александр Гриченков, эксперт-аналитик MFX Broker:

— Демографическая проблема в РФ стоит очень остро, от ее решения зависит само существование государства. Соответственно, государство стратегически заинтересовано в стимулировании рождаемости, и одной из форм может быть льготная ипотека. Но тут важно, чтобы цена результата не оказалась больше, чем сам результат. Потому что теоретически можно принять даже решение, что в случае рождения ребенка мать получает от государства миллион долларов из Резервного фонда. Можно быть уверенным, что в таком случае в стране будет небывалый бум рождаемости. Но скоро фонд опустеет, и в результате этого «аукциона небывалой щедрости» может настать такой момент, что нечем будет выплачивать ни пенсии, ни зарплаты бюджетникам.

Решение о предоставлении какой-либо категории граждан льготной ипотеки должно всегда приниматься очень взвешенно и осторожно. Это должна быть точечная мера, которая применяется там, где плоды ее реализации превысят расходы на реализацию. То есть, например, в каком-то регионе, где очень остро стоит демографическая проблема, можно внедрить льготную ипотеку для молодых родителей, причем поучаствовать в финансировании может и сам регион. А в другом регионе, например, с демографией не так плохо, но зато не хватает сельских учителей: соответственно, здесь льготную ипотеку получают не молодые родители, а учителя.

Ольга Баталина уже пояснила, что реализовывать эту идею предполагается за счет ресурсов Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию. Как известно, АИЖК реализовывает ряд программ льготного ипотечного кредитования для некоторых категорий граждан. То есть предлагается просто создать еще одну категорию («молодые семьи с детьми»), программа кредитования которой будет дополнена пунктом о детском жилищном вычете. На мой взгляд, это будет оптимальным решением. Такие программы нужны, тем более что рост рынка жилья способен стать драйвером роста всей национальной экономики.

Читать еще:  Образец заявление об уточнении реквизитов платежного поручения

«Нужно, чтобы вычет не превращался в бизнес на рождении детей»

Виктор Майданюк, генеральный директор Института фондового рынка и управления:

— Детский жилищный вычет надо соотнести с реальными финансовыми возможностями. Необходимо также изучить все нюансы процедуры, чтобы вычет не превращался в бизнес на рождении детей.

Впрочем, возможности злоупотребления надо учитывать, но не думаю, что они будут широко распространены. Все-таки речь идет об ипотеке, выданной банками, которые проводят серьезную проверку заявителей. Ипотечные заемщики — это, как правило, люди в дееспособном возрасте с твердыми доходами, крепко стоящие на ногах. Во многих странах ипотечники составляют костяк трудовых ресурсов, и государство часто оказывает им финансовую поддержку. Более того, сами финансовые институты лояльнее относятся к этой категории клиентов, стараются максимально учитывать их временные трудности, поскольку рассчитывают на долголетнее сотрудничество с ними.

Для стратегических целей любого государства поддержка рождаемости в финансово обеспеченных семьях, надежных в плане соблюдения законодательства и моральных норм, полагаю, — это одна из основных задач.

«Это хорошее предложение для стимулирования граждан не бояться приобретать жилье»

Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования:

— Это хорошее предложение как с точки зрения социальной составляющей для российских семей, так и для стимулирования граждан не бояться приобретать собственное жилье в свете растущих расходов на содержание семьи. Уровень доходов основной части населения пока снижается, стоимость жизни растет. Это, в свою очередь, будет сдерживать спрос на жилье и ограничивать рождаемость. За последний год объем сделок на рынке жилья (особенно вторичного) упал в разы. Темпы ипотечного кредитования падают: объем выдачи жилищных кредитов в 2015 году сократился на треть по сравнению с 2014-м.

Однако реализация подобной инициативы требует детальной проработки как механизма такого «прощения долга» или его субсидирования, так и учета ряда законодательных и нормативных ограничений.

Здесь можно говорить о двух основных формах поддержки населения. Первая — снижение суммы задолженности за счет субсидии. Например, при определенных критериях компенсация за счет средств бюджета — федерального или субъекта Федерации. По ряду программ в регионах подобный опыт «жилищных целевых субсидий» уже есть, так что этот вариант реализовать гораздо проще. Помимо заемщиков, у которых появляются дети, можно было бы субсидировать людей социально значимых профессий, например работников образования, врачей, а также семей участников боевых действий.

Вторая форма — «прощение долга» в виде списания части задолженности. Если говорить именно о «прощении» кредита, здесь возникает несколько но. Внедрение этого инструмента будет требовать целого комплекса разнообразных нормативных изменений. Эта точечная мера будет затрагивать ряд участников рынка. От самих клиентов (вопросы налогообложения и материальной выгоды при «прощении» долга) до кредиторов и участников рынка ценных бумаг (вопросы регулирования «финансового результата» кредитора при «прощении» долга и качества и достаточности ипотечного покрытия при выпуске ценных бумаг, где часть долга вдруг будет «прощена»).

«Это позволит решить проблемы бедных регионов»

Илья Бутурлин, эксперт по инвестициям и защите прав инвесторов, преподаватель Финансового университета:

— Интересная инициатива, которая может решить сразу несколько проблем в России при правильном применении. А именно: проблемы бедных регионов, низкой рождаемости и социальной напряженности. Такая мера позволит стимулировать строительный бизнес и банковскую сферу в регионах как важнейшие отрасли для экономики. Думаю, правильнее использовать формулировку не «прощение долга», а «финансирование затрат на получение ипотеки граждан, имеющих двух и более детей, в регионах с высоким уровнем смертности». Такая мера актуальна именно сейчас, когда идут сокращения рабочих мест и семьи с малолетними детьми могут потерять последнее жилье или откладывают вопросы пополнения в семье на неопределенный срок.

«Нужно помочь, но не компенсировать все»

Сергей Смирнов, профессор НИУ ВШЭ, заведующий лабораторией по финансовой инженерии и риск-менеджменту:

— Если будет косвенное субсидирование людей, которые увеличивают рождаемость, — почему бы и нет. Но эту идею нужно реализовать максимально справедливо, не допустив перекосов. Есть такая вещь в экономике — moral hazard (моральный риск. — Прим. ред.). Это когда, допустим, вы застраховали на 100% свой дом и, значит, можете не принимать никаких противопожарных мер, не покупать огнетушитель и так далее. Поэтому, кстати, страховщики никогда не страхуют на 100% — чтобы у клиента было ощущение, что в случае чего это будут и его потери. Так же и с субсидированием ипотеки: нужно помочь, какую-то часть компенсировать, но не всё. А иначе это приведет к такому ходу мыслей: «Зачем я буду гасить кредит, если за меня государство заплатит».

«Если так, я готова родить второго ребенка хоть сейчас!»

Анна З., ипотечный заемщик, мама шестилетнего сына:

— Как ипотечник и молодая мама я полностью поддерживаю данную инициативу! Если так, за прощение долга в 7 миллионов рублей готова родить второго ребенка хоть сейчас.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector