Купить закон о банкротстве

Чем опасна покупка квартиры у банкрота

Закон о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ) вступил в силу только 1 октября, при этом в Красноярском крае уже сегодня насчитывается десять человек, официально признанных банкротами, и еще более ста исков рассматриваются в арбитражном суде. Для покупателей вторичной недвижимости это означает, что и без того достаточно обширный перечень рисков при сделке пополнился еще одним: риском приобрести квартиру потенциального банкрота.

Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем. Если продавший сегодня квартиру человек в течение следующих трех лет будет признан банкротом и при этом существуют обстоятельства, которые позволяют сделку оспорить, квартиру постараются вернуть.

Назначенный судом финансовый управляющий, задачей которого является увеличение конкурсной массы, сделает все, чтобы признать сделку недействительной и затем с помощью средств, вырученных от продажи квартиры на торгах, рассчитаться с кредиторами. Полностью исключить возникновение подобной ситуации можно, только если иметь абсолютную уверенность, что продавец в ближайшее время признан банкротом не будет. Понятно, что на практике это невозможно. О том, как подстраховаться от появления подобных рисков и если не полностью их устранить, то, по крайней мере, постараться максимально их снизить, рассказали работающие с недвижимостью юристы.

Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:

— Для того чтобы подстраховаться от возможных рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить дополнительные документы для проведения сделки. Просить продавца предоставить выписку из кредитной истории в бюро кредитных историй. Из этого документа должно следовать, что на момент продажи квартиры у ее собственника нет текущих просрочек по выплате кредитов. Нужно помнить, что в случае банкротства продавца недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь те из них, которые отвечают определенным параметрам:

в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления могут быть оспорены сделки, совершенные продавцом при неравноценном встречном исполнении обязательств покупателем (те случаи, когда цена в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости объекта);

в течение трех лет до принятия заявления о признании банкротом могут быть оспорены сделки, совершенные продавцом в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Тут необходимо доказать, что такой ущерб интересам кредиторов действительно был причинен, при этом другая сторона сделки знала, что продавец таким образом стремится избавиться от своего имущества, либо знала о неплатежеспособности должника или недостаточности имущества должника (как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями и т. п.).

Юлия Ощепкова, юрист компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

— В рамках процедуры банкротства физического лица, как и в процедуре банкротства в целом, будет решаться вопрос признания сделок должника недействительными в тех случаях, когда эти сделки нанесли ущерб кредиторам. Например если в преддверии процедуры банкротства имущество было подарено родственникам или продано бизнес-партнеру по заведомо низкой цене. В этом случае сделку могут признать недействительной. В ходе процедуры банкротства будут изучаться сделки гражданина, совершенные в трехлетний период до даты подачи заявления о банкротстве. В зону наибольшего риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Поэтому минимизировать риск покупатели смогут, рассматривая для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет. Сделки с целью причинения вреда кредиторам оспариваются по статье 10 ГК РФ (здесь важно существование у продавца намерения причинить вред другому лицу).

Применительно к сделкам, совершенным после 1 октября 2015 года, то есть после вступления в силу закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусмотрены дополнительные основания признания сделки недействительной. Они указаны в статьях 61.2 и 61.3 закона. Например, сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка может привести к оказанию предпочтения другому кредитору в отношении удовлетворения требований.

Татьяна Третьякова, юрист компании «ГРАНТА-недвижимость»:

— Для того чтобы не оказаться поку пателем квартиры гражданина-банкрота, покупателю при подготовке к сделке следует проверить в банке данных исполнительных производств на сайте судебных приставов (http://r24.fssprus.ru), есть ли у продавца долги, которые взыскиваются принудительно, и на чем они основаны. Ознакомиться с картотекой дел на сайте арбитражного суда (http://krasnoyarsk.arbitr.ru), из которой можно узнать, есть или нет в отношении продавца дела о признании его банкротом. Причем важно не только провести такую проверку, но и сохранить доказательства того, что она проводилась.

Но даже проведя всю эту работу, покупатель не получит абсолютной стопроцентной гарантии того, что не столкнется с имуществом должника. Если продавца нет в этих системах, это не значит, что у него нет текущих долгов (еще не дошедших до суда или до судебных приставов). Если они возникнут, это позволит возбудить в отношении него дело о признании его банкротом.

Очень настороженно нужно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника (могла быть отдана за долги), была получена по договору дарения или выставляется по значительно более низкой, чем аналогичные объекты, цене.

Таким образом, рискованными являются и могут быть признаны недействительными три вида сделок: подозрительные сделки (с заниженной ценой (в эту категорию попадают все те сделки, где в договоре купли-продажи указана сумма менее 1 миллиона рублей), сделки, заключенные между родственниками); сделки, которые несут ущерб кредиторам (в результате этих сделок должник теряет имущество, за счет продажи которого можно было бы расплатиться с кредиторами), и те, что приводят к предпочтению одних кредиторов перед другими.

В случае если сделка будет признана недействительной и квартиру придется вернуть продавцу, покупатель не сможет получить деньги сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит только тогда, когда придет его очередь. Если покупатель не готов идти на эти риски, стоит задуматься о приобретении объекта, где подобных рисков нет: например, обратить внимание на комплексы в высокой степени готовности на первичном рынке жилья.

Закон о банкротстве и несостоятельности физических и юрлиц: ФЗ 127 и его статьи, действующая редакция

Принятие закона о банкротстве вызвано необходимостью регулировать порядок того, как признать ЮЛ банкротом. Содержание закона включает в себя порядок обращения в суд Разберемся подробнее с положениями этого НПА.

Основные положения и понятия ФЗ 127

Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) вступил в силу в Российской Федерации в октябре 2002 года. Он состоит из преамбулы, глав и статей. Им регулируются правоотношения по признанию несостоятельными юридических лиц. Говоря доступным языком, здесь установлены отдельные аспекты осуществления денежных расчетов, меры по предупреждению банкротства и др.

Отдельными главами в законе регулируется порядок признания лица банкротом, последствия этого, порядок и очередность погашения долговых обязательств и др.

О несостоятельности банкротстве физических лиц

Законодательство устанавливает отдельные положения, касающиеся признания банкротом физического лица. В федеральном законе 127 этому посвящена глава 10. Здесь также обозначен порядок признания несостоятельным индивидуального предпринимателя и крестьянского фермерского хозяйства.

Более детально данный вопрос закреплен в гражданском кодексе РФ. Именно там установлены основные принципы, по которым в отношении гражданина может быть начата процедура банкротства, как она проводится и др.

О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц

Банкротству юр. лиц посвящены как положения гражданского законодательства, так и непосредственно нормативный правовой акт номер 127. Для того чтобы признать юридическое лицо должником, необходимо вынести специальный акт.

Стоит отметить, что инициатором данного процесса может стать как сам генеральный директор фирмы или правящий совет, так и любое другое заинтересованное лицо. Например, это может быть работник, которому более трех месяцев не выплачивают положенную ему заработную плату.

Дела подобного рода могут быть рассмотрены исключительно органами арбитражного суда. Рассмотрение дел в судах общей юрисдикции не допускается в соответствие с законодательством.

ЕФРСБ объявления о несостоятельности

ЕФРСБ – это единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Именно там можно узнать, какое юрлицо находится в данной процедуре, на какой стадии процесс банкротства, кто конкурсный управляющий и др.

Данный интернет ресурс является очень полезным. Прежде всего, с помощью него можно проверить своего контрагента. Это необходимо для того, чтобы избежать в будущем нарушений по исполнению обязательств, вытекающих из договоров.

Сайт полезен и для кредиторов, которые имеют те или иные претензии к юридическому лицу, находящемуся в процедуре банкротства.

ФЗ о банкротстве организация торгов

Данному вопросу посвящена статья 139 ФЗ 127.

Там указано, что после того, как данные об организации были внесены в соответствующий реестр, проводится полная и комплексная оценка всего имущества юридического лица.

После этого организовываются торги. Информация о их проведении должна быть размещена таким образом, чтобы любой желающий смог ознакомиться с ней. Это может происходить с помощью средств массовой информации, с помощью сети интернет и др.

Представить и подать необходимые документы покупатель должен в течение срока, указанного в сообщении о проведении торгов. В данной ситуации торги проводятся в форме аукциона. Это означает, что выбор падет на такого покупателя, который предложит наивысшую цену.

Любой из участников имеет право потребовать признать аукциона недействительным.

Это может происходить по следующим основаниям:

• участвовало только одно лицо;
• необоснованный выбор покупателя;
• проведение торгов раньше положенного срока и др.

На основании проведения аукциона заключается договор купли-продажи.

Последние изменения в федеральном законе 127

Ранее при продаже имущества юридическим лицом, в особенности, если это жилые помещения, в полной мере применялось законодательство о долевом строительстве. Теперь же в соответствие с последними изменениями данные нормы не применяются. Используется только жилищный и гражданский кодекс, а также ФЗ 127.

Нововведения коснулись и порядка осуществления контроля за восстановлением платежеспособности. Теперь все основные полномочия, в том числе и по разработке планов и требований, переданы в компетенцию контрольных органов.

Закон о банкротстве и ипотека для юридических лиц

Ипотека – это заем на приобретение жилого помещения. Ипотекой могут воспользоваться как физические так и юрлица.

Если у физического лица, который приобрел квартиру в ипотеку, она является единственным жильем, при процедуре банкротства ее не отнимут. Иные положения установлены в отношении юридических лиц. В целях удовлетворения требований кредитора, такое жилое помещение может быть изъято и тем самым долг по ипотеке будет погашен.

Важнейшие статьи в кратком изложении

⇒ Скачать закон полностью со всеми частями можно в нижней части страницы.

Статья 3 ФЗ 127

Эта статья устанавливает признаки банкротства.

Заявить о проведении дела о банкротстве юрлица могут в таких ситуациях:

1. Когда имеется задолженность по выплате заработной платы.
2. Когда имеется определённая сума долговых обязательств.

В отношении отдельных категорий организаций, например, ООО, АО и др. могут быть установлены и другие основания.

Статья 5 текущие платежи закон о банкротстве

Тут говориться о том, что под текущими платежами понимаются любые денежные обязательства, направленные на оплату труда, аренду, газ, свет, коммунальные платежи и др.

Текущими могут быть признаны и такие платежи, которые юридическим лицом вносятся стабильно и ежемесячно.

Статья 6 ФЗ 127

Здесь установлен порядок рассмотрения дел о банкротстве. Указано, что это находится в компетенции арбитражного суда. Именно он имеет право на возбуждение дел о банкротстве.

Ст. 8 ФЗ 127

Здесь указано, каким образом лицо имеет возможность применять свое право и предоставить в суд в соответствие с законом требования о признании должника банкротом.
Это может происходить в ситуациях, когда имеется хотя бы один из вышеуказанных признаков банкротства.

Здесь указано, что сам должник обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением в тех ситуациях, когда явно прослеживаются признаки несостоятельности.

Производство о финансовой несостоятельности предприятий, банков и др. может быть начато и в принудительном порядке.

Ста. 10 закона о банкротстве

На сегодняшний день эта правовая норма утратила свою силу. Ранее она закрепляла ответственность должника.

Ст.11 ФЗ 127

Здесь закреплены права кредиторов. В них входят: право на подачу заявления, право на удовлетворение требований и др (это распространяется и на конкурсных управляющих).

Ст. 13 ФЗ 127

Здесь закреплен порядок проведения собрания кредиторов.

Перед проведением такого рода собрания обязательно должно быть направлено уведомление. Если уведомление одним из кредиторов не было получено, собрание может быть признано несостоявшимся.

Ст. 31 ФЗ 127

Здесь закреплено такое понятие, как санация.

Под ней понимается предоставление специальной финансовой помощи для восстановления платежеспособности и предотвращения проведения дальнейшей процедуры банкротства.

Ст. 39 ФЗ 127

Этой статьей установлено, каким именно образом подается заявление в арбитражный суд. Оно должно быть выполнено в письменном виде и содержат данные об организации, о причинах признания его банкротом и другие сведения, прописанные в арбитражном процессуальном кодексе.

Статья 63 ФЗ 127

Описывается такая процедура банкротства, как наблюдение. Здесь отслеживаются все финансовые потоки юр. лица, все долговые обязательства. Никаких других действий в рамках данной процедуры не применяется.

Статья 71 ФЗ 127

Здесь речь идет об установлении размеров требований кредиторов. Любые требования могут быть предъявлены в срок, не превышающий одного месяца. При пропуске такого срока он может быть восстановлен не иначе как в судебном порядке.

Статья 100 закона о банкротстве

Здесь речь идет о процедуре внешнего управления. Одной из существенных ее особенностей является то, что кредиторские требования могут быть заявлены уже в любое время.

Статья 126 ФЗ 127

В данной статье регулируется процедура конкурсного производства. Здесь управленческие органы юридического лица слагают все свои полномочия. Управлять ЮЛ может только конкурсный управляющий.

Статья 129 ФЗ 127

Здесь раскрываются полномочия конкурсного управляющего, в том числе и погашение долгов, удовлетворение требований, распределение финансовых потоков.

Статья 134 ФЗ о банкротстве

Установлена очередность удовлетворения требований:

1. В отношении лиц, которым причинен вред их жизни и здоровью.
2. Заработная плата.
3. Иные требования.

Скачать текст ФЗ 127 в последней редакции, с комментариями

Скачать ФЗ в действующей новой редакции с последними изменениями можно здесь. ⇐

Комментарии к закону можно скачать, кликнув сюда. ⇐

Таким образом, законопроект о банкротстве долгое время разрабатывался. В итоге, ФЗ устанавливает общие обязанности лиц, основания признания несостоятельным, основные правила проведения процедуры.

Текст закона предусматривает порядок судебного разбирательства, первоначальное заявление о необходимости признания банкротом. В законе также закреплено, как получить положенные деньги и осуществлять свои права при данной процедуре, как избрать конкурсного управляющего.

Как реализуется имущество при банкротстве

Реализацией имущества банкрота занимаются в рамках конкурсного производства, оно регулируется гл. VII ФЗ от 26.10.2002 № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (ФЗ № 127). Реализация банкротов граждан регулируется гл. X этого ФЗ.

Арбитражный суд своим решением вводит конкурсное производство (КП). Длится оно полгода (вероятно продление на тот же срок). Суд назначает специального конкурсного (финансового) управляющего, он организует и контролирует имущественную реализацию и рассредоточивает средства, которые выручены в итоге продаж. Перед этим управляющий проводит собрание кредиторов, составляются их реестр и перечень претензий.

Как проводится производство

Алгоритм конкурсного производства для юридического лица:

1. Назначают управляющего для предприятия-банкрота (по итогам рассмотрения иска о введении конкурсного производства). К нему переходят все руководящие полномочия: он будет формировать отчетность, расторгать и заключать сделки, управлять счетами предприятия и т. п.
2. Издают приказ о выемке печатей и о том, что предыдущие руководители освобождены от обязанностей.
3. Оповещают ФНС о старте конкурсного производства.
4. Публикуют в СМИ информацию о банкроте с адресом для принятия заявлений кредиторов.
5. Формируют данные по активам банкрота. Собирают дебиторку.
6. Комплектуют конкурсную массу.
7. Создают реестр кредиторов.
8. Организуют реализацию имущества.
9. Ликвидируют обязательства перед кредиторами.
10. Закрывают расчетный счет.
11. Формируют отчет о проделанной работе и предоставляют его в суд.
12. Суд выносит решение о банкротстве.
13. Вносится финальная ликвидационная запись в ЕГРЮЛ.

Как проходит реализация имущества при банкротстве предприятия

Стоимость активов определяется в ходе проведения инвентаризации и включается в инвентаризационную имущественную опись. Для определения цены основных средств проводится экспертная оценка. Итоговые оценочные акты посылают в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Реализация имущества юридического лица проводится через торги (конкурсы или аукционы).

Полные данные по реализуемому имуществу печатают в официальных ресурсах («Коммерсанте») плюс по воле кредиторов либо управляющего размещают на любых сайтах.

Арбитражный суд изучает и утверждает подготовленное конкурсным управляющим положение об условиях продажи, которое содержит сроки продажи, стартовую цену конкурсной массы и другие важные условия.

Особенности процедур

Аукцион проводят, поднимая цену лота на принятый организатором интервал в 5-10 %.

На закрытых торгах реализуется только ограниченно оборотоспособное имущество (спортивное, боевое оружие и др.). Участвовать в закрытых торгах могут лишь обладатели специальных разрешений.

Для продаж объектов культурного наследия (историко-культурных памятников) используют конкурс. Приобретатель такого имущества обязуется сохранять, содержать и охранять его.

Аукционы, торги могут проходить в электронном виде. Для этого управляющий подписывает договор с операторами электронных площадок. На госплощадках регистрируют бесплатно, на частных за это возможна плата. Регистрационный сбор может дополняться конкретным процентом с продажи лота.

Алгоритм проведения торгов

Начало торгов обязательно публично объявляется управляющим (за месяц до проведения, с точной датировкой). Участвуют податели заявок, которые при необходимости зачислили задаток. Лицам с недостоверной информацией, документами, подавшим неверное (по форме) заявление, которые не внесли задаток, откажут в участии.

Аукционным победителем становится последний заявитель наибольшей стоимости.

Результаты торгов фиксируются в протоколе, его подписывают и направляют победителю и управляющему (в двухдневный срок).

Сделку закрепляет договор купли-продажи между управляющим и победителем торгов. Победитель вносит средства в тридцатидневный срок после визирования договора. Деньги оказываются в конкурсной массе.

Всем, кроме победителя, возвращают задаток. Победитель в течение пяти дней подписывает договор, в течение месяца вносит деньги и обретает купленное.

Жаловаться на нарушения при проведении торгов можно как в суд, так и в ФАС. При удовлетворении жалобы сделки станут недействительными, а имущество будут продавать повторно.

Завершение процедуры реализации имущества при банкротстве

Завершается процедура отчетом управляющего по итогам конкурсного производства. Решение о завершении принимает арбитражный суд, после чего не позже 60 дней информация об этом поступает от судьи налоговикам, которые за 5 дней удаляют юридическое лицо из ЕГРЮЛ. Предприятие более не существует. Конкурсному управляющему выплачивается вознаграждение (ст. 20.6 ФЗ № 127).

Кратко порядок реализации имущества при банкротстве юридического лица выглядит как:

1. Аккредитование управляющего.
2. Опись имущества.
3. Оценка имущества.
4. Утверждение положения об условиях продажи.
5. Реализация имущества.
6. Отчет об итогах.

Порядок реализации имущества при банкротстве физического лица

Физическое лицо тоже может быть признано банкротом. Продажа его имущества — это крайняя мера, к которой прибегают, если более ранняя стадия банкротства — реструктуризация долгов — по ряду причин невозможна или была проведена с нарушениями. Продажа осуществляется следующим образом:

1. Арбитражный управляющий описывает всю собственность должника. Это могут быть транспорт, недвижимость, ценные бумаги, дорогие мебель, техника и т. д. Управляющий обязательно анализирует сделки гражданина за последние 3 года. Договоры, особенно дарственные, со взаимозависимыми (супругами, детьми, родителями, подчиненными и т. д.) могут быть аннулированы, тогда собственность оказывается в конкурсной массе.
2. Проводят оценку имущества с привлечением по необходимости независимых оценщиков, они установят в своем отчете рыночную стоимость вещей.
3. Публикуют объявление о проведении торгов, которые проходят как открытый электронный аукцион. Все связанные с этим траты покрывает гражданин.
4. Арбитражный управляющий или специализированная независимая компания проводят торги — не позже двух месяцев и в три этапа. Первый —– это аукцион «на повышение». Аукционный шаг здесь 5-10 % от стартовой цены. Побеждает предложивший больше всех денег. Второй этап — если на участие в торгах никто не заявился (либо участник единственный), тогда организатор вправе признать их несостоявшимися. Стартовая цена по отношению к рыночной понижается на 10-30 %. Третий этап — это публичное предложение с торгом на понижение. Снижение цены имущества может достигать 90 %. Нереализованные вещи физического лица возвращаются ему при соблюдении условий п. 5 ст. 213.26 ФЗ № 127. Передача нереализованного имущества кредитору при банкротстве гражданина возможна: по своей правовой природе этот вариант близок к отступному (ст. 142.1 ФЗ № 127). Применить эту статью к гражданам позволяет п. 1 ст. 213.1 ФЗ № 127.
5. Рассчитываются с кредиторами (в режиме ст. 213.27 ФЗ № 127), оплачивают судебные издержи, выплачивают вознаграждения управляющему и независимому организатору.
6. Управляющий отчитывается о продаже вещей физического лица суду и кредиторам. К такому отчету обязательно прикладываются все доказательства фактов продажи и расчетов с кредиторами. Если вырученных средств не хватило для оплаты всех долгов, оставшиеся списывают, физическое лицо становится банкротом, суд прекращает соответствующую процедуру.

Какое имущество подлежит реализации, а какое — нет

По ст. 213.25 ФЗ № 127, реализуется вся собственность гражданина, которая принадлежала ему как на время принятия решения о банкротстве, так и приобретенная после этого.

Защищено от этого имущество из ст. 446 ГПК :

• единственное не ипотечное жилое помещение (его части);
• земельные участки под такой недвижимостью (с ипотечным исключением);
• обычные обиходно-обстановочные домашние предметы, индивидуально пользуемые вещи (одежда, обувь и т. д.) за вычетом драгоценностей и иной роскоши (п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 17.11.2015 № 50);
• профессионально необходимые вещи с ценой до 100 МРОТ;
• племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, хозпостройки для них, если все это не эксплуатируют для предпринимательства;
• посевные семена;
• еда и деньги общей суммой не меньше прожиточного минимума самого гражданина плюс его иждивенцев;
• топливо, которым семья физического лица отапливает свое жилье в холодный сезон и на котором готовит пищу;
• транспортное средство и другие принадлежности, необходимые гражданину по инвалидности;
• призы, госнаграды, почетные, памятные знаки гражданина.

Когда в собственности у банкрота только части реализуемых вещей (доля оформлена с близкими), реализация будет производиться. Доля гражданина-должника (по воле кредиторов) выделяется и идет на погашение его долгов, а стоимость доли другого человека возвращается ему после продажи вещи. Проблемы с продажей могут возникнуть при регистрации в жилье несовершеннолетних, тогда опека вряд ли разрешит продажу.

Определение о завершении реализации имущества гражданина

По ст. 213.28 ФЗ № 127, итогом рассмотрения отчета финансового управляющего считается судебное определение о завершении реализации имущества гражданина. Завершение расчетов по обязательствам освобождает гражданина-банкрота от последующего исполнения кредитных требований.

По ст. 213.30 ФЗ № 127, пятилетие после окончания процедуры реализации имущества физическое лицо, принимая на себя обязательства по кредитам или займам, должно указывать факт своего банкротства. Три года после окончания процедуры реализации имущества гражданин-банкрот не в праве занимать управленческие должности в юридическом лице, иным образом участвовать в его управлении. Такие же ограничения существуют по кредитным организациям (на 10 лет) и страховым организациям, негосударственным пенсионным фондам, управляющим компаниям инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов либо микрофинансовых компаний (на пять лет).

Закон о банкротстве увеличил риски при покупке недвижимости

Закон о банкротстве увеличил риски при покупке недвижимости

С октября 2015 года вторичный рынок жилья стал еще более опасным для покупателей. Риски при покупке квартиры увеличились. Новым обстоятельством, благодаря которому покупатели вторичной недвижимости рискуют потерять свои деньги, стало новшество, внесенное в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Так, с 01.10.2015 физическое лицо может быть признано банкротом, поэтому некоторые сделки несостоятельных граждан (собственников недвижимости) могут быть признаны недействительными. Чем же чреваты для покупателей внесенные в Закон изменения? Как связаны между собой несостоятельность собственника жилья и признание договора купли-продажи недействительным?

Банкротство физических лиц

Прежде всего, необходимо выяснить, кто такой банкрот. Это гражданин, который имеет кредитные обязательства перед кем-либо или любую другую задолженность по обязательным платежам. К примеру, неуплату процентов за использованные кредитные средства. Согласитесь, в такой ситуации для наших сограждан нет ничего необычного, она встречается сплошь и рядом. Объявить гражданина нашей страны банкротом может только суд, обратиться в который с заявлением может не только кредитор, но и сам должник, в интересах которого свести к минимуму расходы на выплату самого долга, а также процентов за использование кредита и пени. Суд признает банкротом гражданина, долговые обязательства которого превышают 500 тыс. рублей, а выплаты просрочены более чем на 3 месяца.

Обратиться в суд можно не только по состоявшемуся факту банкротства, но и заблаговременно, отталкиваясь от очевидных обстоятельств, которые могут привести к банкротству. Суд может признать банкротом физическое лицо, которое не в состоянии исполнять свои денежные обязательства по уплате обязательных платежей.

Тот факт, что сам гражданин может выступить инициатором признания его банкротом, способствует тому, что значительное число наших граждан могут быть признаны в дальнейшем банкротами (уже после продажи квартиры). И заранее предвидеть такой поворот событий невозможно.

Теперь о сделках

Согласно букве того же Федерального Закона о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут аннулироваться сделки, которые:

1. Заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок или прочих условий в худшую для должника сторону (подозрительная сделка), согласно статье 61.2, пункт 1 Закона.

Иначе говоря, суд может признать сделку недействительной в том случае, когда фактическая стоимость недвижимости намного более высокая, нежели сумма, которая указана в договоре купли-продажи. Как мы знаем, такие случаи в нашей стране не редкость, поскольку сделки с недвижимостью облагаются налогом и чем меньше сумма, указанная в договоре, тем, соответственно, меньшая сумма налога подлежит уплате. В таких случаях рискует только покупатель, ведь, в случае признания сделки недействительной, он рискует остаться без квартиры и без денег. Покупателям необходимо помнить, что соглашение о цене является существенным условием договора купли-продажи.

2. Совершены с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора, если они были совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления (статья 61.2, пункт 2 Закона)

Что имеют в виду, когда говорят, что имущественным правам кредитора нанесен вред?

Поясним. Если сделка заключается гражданами, которые не в состоянии платить по счетам или погасить свои кредитные обязательства, если в договоре не обозначена стоимость сделки (она совершается безвозмездно, или недвижимость была продана заинтересованному лицу (одному из родственников), в случаях когда право собственности на недвижимость должник уже утратил, но продолжает им пользоваться, а также, когда бывший владелец жилья дает какое-либо руководство к действиям, производящимся с недвижимостью новыми владельцами, имущественным правам кредитора причиняется вред.

3. Недействительными признаются сделки, заключенные должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов (статья 61.3 Закона).

К примеру, если должник продал свою недвижимость с целью выплатить долги одному из нескольких кредиторов, остальные кредиторы имеют право потребовать признать сделку недействительной в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания гражданина банкротом или до подачи в суд соответствующего заявления. В отельных случаях срок может быть увеличен до полугода.

Подведем итоги

Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить все ее нюансы. Подозрительными являются сделки, в которых:

• стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья
• продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками
• продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени
• предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее

Следует учесть также, что если супруг должника, который имеет совместные права на недвижимость, заключил сделку купли-продажи от своего имени, то она также может быть признана недействительной. Если должник скончался, то спорные вопросы по заключенным сделкам с недвижимостью оспаривают уже с его наследниками.

Что можно посоветовать в подобных ситуациях

* В договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана ее реальная стоимость.

* Проведение обязательной проверки платежеспособности продавца в тех случаях, когда недвижимость им была получена в дар в течение трех лет до момента заключения сделки или же сделка по приобретению квартиры продавцом была заключена с его родственником. Следует отметить, что такая проверка не будет лишней при заключении любой сделки с недвижимостью. Провести такую проверку можно на следующих ресурсах (желательно сохранить скриншоты страниц):

• Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств
• Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства
• Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (необходимо заверенное разрешение продавца).

* При заключении любой сделки по покупке недвижимости, необходимо подготовить пакет документов, которые подтверждают, что покупатель является добросовестным. Иными словами, способным доказать, что ему не было известно о неправомерном отчуждении имущества и он принял все меры по выяснению прав продавца на имущество. В случае если последнее условие не было выполнено покупателем, неплатежеспособный продавец недвижимости вправе требовать непризнания покупателя добросовестным.

* Если же покупатель приобретает недвижимость у продавца, признанного банкротом , он должен понимать, что не может заключить сделку с физическим лицом, у которого нет прав на распоряжение имуществом. От имени банкрота заключать сделки может только специально уполномоченный финансовый управляющий. Сделка, заключенная банкротом лично, никакой юридической силы не имеет.