Процедура банкротства строительной компании

Застройщик банкрот, что делать дольщикам

Сегодня рынок недвижимости очень нестабилен и некоторые строительные компании порой переживают серьёзный кризис, вынуждающий их объявлять себя банкротами. Конечно, банкротство застройщика является не только его проблемой, от этого сильно страдают долевые участники строительства. Но, бываю случаи, когда недобросовестные застройщики умышленно заявляют о своей несостоятельности. В таких ситуациях права людей, которые доверили свои деньги подрядчикам, регламентируются законодательством.

Процедура банкротства застройщика

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.

Действия дольщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц. Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд. Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Какие требования к застройщику нужно заявлять

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

• признание права собственности на квартиру;
• признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
• возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

• чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
• как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
• дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

Такие ситуации возможны лишь при законченном строительстве. Если дом находится в запущенном недостроенном состоянии и начал разрушаться, его восстановление потребует больших вложений. В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

• у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
• имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
• общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
• квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Очерёдность предъявления требований

1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
2. Работники строительной компании.
3. Долевые участники строительства.
4. Прочие кредиторы.

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Признаки банкротства

Особенности процедуры

Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

• процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
• все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
• с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
• в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
• согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
• квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

Между застройщиком и подрядчиком может существовать договорённость, тогда подрядная организация подаёт ходатайство в суд раньше пайщиков. При отсутствии заговора между сторонами требования долевых участников рассматриваются в суде по установленным нормам.

В этой ситуации обманутые дольщики практически ничем не застрахованы, поэтому к выбору строительной фирмы им нужно подходить очень аккуратно.

Правила – 2019

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

• Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
• При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:

1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.

• Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
• Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
• Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
• Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

• компания-застройщик;
• кредиторы;
• налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

• стремительный рост цен на материалы и услуги;
• снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
• возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
• рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

К причинам банкротства застройщика относятся:

• изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
• нарушение рабочего процесса;
• резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
• форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений. »

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

• устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
• паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
• рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
• происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

• возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
• возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
• возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Условия для банкротства строительных организаций и последствия

Банкротство строительной организации или застройщика влечет за собой негативные последствия для граждан, поскольку в итоге они остаются и без жилья, и без вложенных финансов. В целях предотвращения таких ситуаций государственные органы контролируют операции в строительстве. В связи с этим важно выяснить, какие действия необходимо предпринять и что делать, если имело место банкротство застройщика при долевом строительстве, кто вправе инициировать судебное разбирательство и каким образом возмещаются убытки дольщикам и кредиторам.

Понятие банкротства строительной организации

Процедура банкротства застройщиков регламентируется нормами закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности», она может быть принудительной или добровольной. Первоначальным этапом становится выдача арбитражным учреждением вердикта по адресу местонахождения предприятия-банкрота.

Начало судебного процесса о признании застройщика банкротом допускается, когда такая компания привлекла значительные суммы денег от граждан, но не выплачивает долги и не выполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Размер долга должен быть не менее 300 тыс. руб. перед предприятиями и 50 тыс. руб. перед гражданами. Период задолженности должен быть более 3 месяцев с даты возникновения долга.

Ключевыми признаками организаций на грани банкротства выступают:

• отсутствие возможности застройщика заплатить кредиторам за товары и услуги, наличие задолженности по внесению обязательных платежей в бюджетные и внебюджетные фонды;
• уровень прибыли становится меньше показателя основного капитала, в результате чего наступает кризис ликвидности, возрастают риски, когда застройщик не в силах платить по счетам и обязательствам.

Признать несостоятельность застройщики могут объективно и фиктивно. Однако в случае фиктивного процесса законодательно предусмотрена ответственность. В случае возникновения реального банкротства по причине сложившихся обстоятельств и компания не в силах сдать здание и домовую территорию в эксплуатацию, менеджмент организации выполняет анализ текущего состояния компании, при необходимости заключает договора с подрядными фирмами и участниками долевого строительства, которые берут на себя обязательства достроить объект, вносит корректировки в бизнес-план.

Часто на практике имеет место фиктивное банкротство, когда организация преследует мошеннические цели и желает завладеть вложенными средствами пайщиков, которые планировали купить жилье за собственные средства или с привлечением ипотечного кредита. При таком банковском займе обязательно должна быть страховка приобретаемого жилья. Однако в случае установления таких фактов в ходе налоговых проверок к застройщику меры административной и уголовной ответственности.

Финансы, вложенные гражданами на цели строительства, на основании судебного постановления арестовываются и возвращаются пострадавшим.

Причины банкротства

Каждый участник долевого строительства, потерявший деньги в результате неплатежеспособности строительной компании, должен быть осведомлен об объективных причинах произошедшего. Это может стать толчком для разработки дальнейшего плана действий и минимизации потерь.

Итак, причины объявления банкротства застройщиков:

• некорректная организация бизнес-процессов, в результате чего привлеченных инвестиций недостаточно для оплаты кредиторской задолженности, причем компания не имеет возможности обратиться за займом в банковское учреждение;
• возрастание цены на строительные материалы и услуги подрядных компаний;
• резкое снижение курса национальной валюты;
• непредвиденные обстоятельства, которые невозможно узнать и определить заранее (стихийные бедствия, существенное ухудшение погоды в длительной перспективе, что препятствует нормальному проведению строительных работ).

Процедура признания неплатежеспособности

Процесс, в ходе которого признается несостоятельность компании, проходит несколько стадий. Приведем пошаговую инструкцию, которая сделает процесс более понятным:

• Постановление о неплатежеспособности, которое утверждается собственниками предприятия на базе финансовых отчетов при отсутствии возможности в полной мере выполнить взятые на себя обязательства.
• Рассмотрение в арбитражном суде. Подать иск в суд могут сами застройщики, конкурсные кредиторы и соответствующие государственные учреждения.
• Судебное разбирательство. В ходе процесса рассматриваются объективные причины ухудшения финансового положения, а также предъявляются необходимые документы, служащие доказательствами невозможности выполнения своих обязательств. После рассмотрения материалов выносится решение о проведении реорганизации, ликвидации компании, расторжении существующих соглашений или подписании мировой договоренности между строительной организацией и кредиторами.
• Восстановление платежеспособности предприятия, которое реализуется посредством наблюдения или независимого управления. В процессе наблюдения осуществляется комплекс мер: гарантия сохранности собственности строительной организации, анализ бухгалтерских и финансовых отчетов с целью выявления реальных причин ухудшения состояния, формирование реестра требований кредиторов, организация собрания кредиторов. Необходимость наблюдения и временный финансовый управляющий устанавливается арбитражным судебным органом. Если данная процедура не приносит результата, тогда может быть принято решение о внешнем управлении, максимальный срок которого должен длиться не более чем 2 года.
• Ликвидация – осуществляется, если все прежние мероприятия не увенчались успехом и компания не смогла вернуть стабильность. На данной стадии продается собственность застройщика на торгах с целью покрытия задолженности перед кредиторами и дольщиками.

Участники банкротства

Непосредственными участниками процедуры банкротства строительного предприятия выступают:

• участники возведения жилого дома;
• уполномоченное исполнительное учреждение РФ, контролирующее процессы строительства, ипотеки и сопутствующие сферы покупки жилья;
• застройщик;
• специальные комиссии, вводимые на различных стадиях процесса объявления банкротства.

Дольщики и порядок возмещения

Законодательно предусмотрено несколько вариантов компенсации ущерба дольщикам:

• передача незаконченного объекта строительства;
• предоставление помещений, предназначенных для проживания;
• оплата финансовых требований.

Дольщики желают получить от застройщика готовую к проживанию площадь или полный возврат вложенных средств. Для предотвращения рисков рекомендуется еще перед подписанием соглашения проверить добросовестность и надежность застройщика. В российском законодательстве четко регламентированы права и обязательства застройщиков и участников долевого строительства. По этой причине в соглашении вложивший средства гражданин должен быть прописан именно как дольщик, а не как инвестор. Ведь в таком случае он получает существенные привилегии касательно возмещения средств.

Для дольщиков предусмотрено первоочередное неоспоримое право на получение жилплощади в планируемом доме от строительной организации. Предоставление вместо жилья финансового возмещения допускается законом для дольщиков только в третью очередь.

Первыми на компенсацию от застройщика вправе претендовать физлица, здоровье которых пострадало в период трудоустройства у застройщика, во вторую очередь выплачивается задолженность работникам и строителям по заработной плате. Если в соглашении дольщик фактически прописан как инвестор, тогда он причисляется к категории кредиторов, требования которых учитываются последними в перечне.

Отметим, что если возведение жилого здания завершается до момента разорения компании или здание переходит в собственность иного юрлица, тогда дольщик имеет право претендовать на оформление в собственность прописанной в соглашении квартиры. Однако такие действия допускаются исключительно после принятия постановления судебным органом.

Если вы задумываетесь о том, что дает при банкротстве застройщика составленный реестр обманутых дольщиков, то данный список позволяет увеличить сумму компенсации гражданам при распределении средств между кредиторами в случае реализации недостроенного жилья на открытых торгах. Таким образом, дольщики могут претендовать на получение возмещения в размере не 25%, а на уровне 85% вложенных средств.

Права кредиторов

Первым делом для успешного удовлетворения требований кредиторов, такие граждане и предприятия должны своевременно требовать оплаты своих претензий и неустойки. То есть кредитор должен подать иск в арбитражный суд с просьбой включить его в соответствующий реестр претендентов на получение компенсации.

Реестр требований кредиторов закрывается через два месяца после публикации данных о признании неплательщика банкротом и о старте конкурсного производства. Требования предприятий и граждан, заявленные после оформления реестра, оплачиваются после полного расчета с реестровыми кредиторами. Затребование передачи жилья, в отличие от нежилых помещений, может быть выплачено в финансовой форме. С целью защиты нарушенных прав лиц, принимающих участие в финансировании строительства, законодательно прописано приоритетное удовлетворение их требований из данного перечня. Реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика дает шанс получить возмещение практически в полной мере. Именно поэтому рекомендуется встать в очередь и заявить свои претензии своевременно.

Если застройщик принимает решение обанкротиться и ему назначено внешнее управление или конкурсное производство, тогда он вправе передавать кредиторам объект недвижимости в виде неоконченного строительства. При данной процедуре предусматривается создание кооператива ЖСК или прочего потребительского формирования.

Оплата кредиторской задолженности осуществляется за счет средств, полученных от реализации незавершенного объекта. Причем существенная часть данных средств направляется на оплату компенсаций физлицам, которые входят в третью очередь реестра требований кредиторов.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

В соответствии с законодательными нормами в 2017 и 2018 году действует приоритетный порядок оплаты компенсаций ущерба дольщиков, перед оплатой взысканий подрядных организаций и кредиторов.

Когда гражданин становится дольщиком и приобретает долю в жилом доме, он должен быть осведомлен о своих правах и обязательствах. Покупатели обязаны знать разницу между кредиторами и инвесторами, и необходимо требовать, чтобы в соглашении они были указаны как участники долевого строительства, которые имеют первоочередное право на требование возмещения при распределении сумм после реализации имущества застройщика.

Законодательная сторона и ответственность при фиктивном банкротстве

Отечественное законодательство регламентирует последствия для дольщиков при банкротстве строительной компании, а также для всех кредиторов такой фирмы. Часто компании стараются искусственно сделать процедуру банкротства и присвоить себе средства участников долевого строительства.

С целью выявления незаконных фактов проведения процесса банкротства, налоговые органы проводят регулярные контрольные проверки, чтобы выявить противозаконные и мошеннические подробности и факты в работе компаний. В таком случае будет инициирован судебный процесс, в результате которого, как правило, застройщик должен вернуть вложенные средства участникам долевого строительства и всем кредиторам, как из реестра, так и внереестровым.

За мошеннические действия предусмотрена уголовная ответственность для строительных компаний и их руководителей. В дальнейшем планируется принять законопроект касательно ужесточения мер наказания и развития направлений проверки, которые дадут возможность дольщикам более тщательно проверять застройщиков перед вложением средств.

Заключение

Итак, это основные аспекты и нюансы процедуры банкротства строительных организаций, а также этапы проведения процесса. На основании этого становится понятным, могут ли продать квартиру при банкротстве застройщика и реализовать имущество строительной компании для возмещения ущерба, и какова очередность претендентов на получение компенсации при объявлении застройщика банкротом.

Что делать, когда обанкротился застройщик — об этом можно узнать, просмотрев видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Банкротство строительных компаний

Процедура банкротства строительных компаний

Критерии банкротства
Банкротство строительной компании – это законная форма освобождения юридического лица от финансовых обязательств. Оно основано на неспособности застройщика удовлетворять требования кредиторов, уплачивать налоги, платить зарплату рабочим, продолжать строительный процесс. Строительная компания может попасть под банкротство, если у нее имеется долг свыше 300 000 рублей и другие долговые обязательства, которые не выполняются 3 месяца. Основанием для объявления банкротом является решение арбитражного суда. Для открытия дела о банкротстве нужно заявление от:

· кредиторов;
· налоговой инспекции или других фискальных органов;
· самого должника (застройщика или строительной компании).

Почему застройщик становиться банкротом?
Банкротство застройщика является следствием неэффективного управления компанией. Но это – не единственное условие, которое приводит к краху строительной фирмы. На платежеспособность влияют различные факторы:

· конкуренция в сфере жилищного и гражданского строительства с вытеснением из рынка относительно небольших компаний;
· колебания валютного рынка, ведущие к удорожанию материалов для строительства;
· переоценка возможностей;
· форс-мажорные случаи, ведущие к значительным убыткам, (затопление строительного участка, проседание стройки, в результате неправильных расчетов, полное или частичное разрушение фундамента и др.);
· мошеннические действия отдельных управляющих компанией;
· рост кредитных ставок и др.

Банкротство юридических лиц строительного бизнеса прописано в отдельной главе 9 параграфа 7 Закона о Банкротстве №127 в последней редакции со всеми поправками.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами
Если установлено, что застройщик действительно не может проводить свою работу из-за финансовой несостоятельности, составляется перечень кредиторов.

Дольщики, которые вложили свои средства в строительство, также относятся к разряду кредиторов с преимуществом возмещения затрат. Им нужно, как можно быстрее, внести себя в реестр кредиторов. Реестр с подтверждающими копиями документов о перечислении средств на счет компании отправляется в суд и арбитражному управляющему.

По закону, для составления списка кредиторов (в том числе дольщиков) отводится 2 месяца после публикации в газете «Коммерсантъ». Если дольщик в установленный срок по уважительной причине не внес себя в реестр кредиторов, его заносят в перечень. В других ситуациях прошение отклоняется.

Если суд вынес решение признать компанию-застройщика банкротом, то ее имущество подлежит полной продаже, а полученные средства направляются на удовлетворение требований кредиторов, в установленном законом порядке.

Очередь
Законом о банкротстве определена очередь на погашение долгов кредиторов и фискальных органов. Первоочередным правом пользуется задолженность по услугам, необходимым для осуществления судебного разбирательства. Сюда входит:

· оплата госпошлины;
· сумма на вознаграждение услуг арбитражного управляющего.

Ко второй очереди относятся требования по возмещению затрат людям, получившим нанесение угроз жизни и здоровью от деятельности строительной фирмы.

№ очереди 3 – возмещение долгов по зарплате.
№ очереди 4 – сюда относят дольщиков.
№ очереди 5 – иные кредиторы (поставщики сырья и материалов, арендодатели и др.)

Если банкрот имеет большие долги, то вырученных от продажи средств не хватает на покрытие всех долгов. Кредиторы 4-й и 5-й очереди в частых случаях остаются «за бортом».

Пути решения
Для дольщиков
В каждом отдельном случае найдутся свои, самые выгодные решения. Дольщикам не стоит расстраиваться по поводу потери своих денег и требовать компенсацию. Им нужно добиваться через суд признания права собственности на жилье, даже если оно находится в недостроенном состоянии. Только в очень редких случаях объект строительства не передается другой компании для завершения работ. Если вы добьетесь документального подтверждения, вашу квартиру достроят, как и другие. С квалифицированной помощью профессионального юриста можно положительно решить вопрос.