Содержание

Процедура банкротства застройщика

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Читать еще:  Апк банкротство

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Застройщик банкрот, что делать дольщикам

Сегодня рынок недвижимости очень нестабилен и некоторые строительные компании порой переживают серьёзный кризис, вынуждающий их объявлять себя банкротами. Конечно, банкротство застройщика является не только его проблемой, от этого сильно страдают долевые участники строительства. Но, бываю случаи, когда недобросовестные застройщики умышленно заявляют о своей несостоятельности. В таких ситуациях права людей, которые доверили свои деньги подрядчикам, регламентируются законодательством.

Процедура банкротства застройщика

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.

Действия дольщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц. Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд. Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Какие требования к застройщику нужно заявлять

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

  • признание права собственности на квартиру;
  • признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
  • возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

  • чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
  • как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
  • дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

Такие ситуации возможны лишь при законченном строительстве. Если дом находится в запущенном недостроенном состоянии и начал разрушаться, его восстановление потребует больших вложений. В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

  • у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
  • имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
  • общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
  • квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Очерёдность предъявления требований

  1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
  2. Работники строительной компании.
  3. Долевые участники строительства.
  4. Прочие кредиторы.

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Признаки банкротства

Особенности процедуры

Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

  • процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
  • все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
  • с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
  • в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
  • согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
  • квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

Между застройщиком и подрядчиком может существовать договорённость, тогда подрядная организация подаёт ходатайство в суд раньше пайщиков. При отсутствии заговора между сторонами требования долевых участников рассматриваются в суде по установленным нормам.

В этой ситуации обманутые дольщики практически ничем не застрахованы, поэтому к выбору строительной фирмы им нужно подходить очень аккуратно.

Правила – 2019

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

  • Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
  • При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
  1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
  2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
  3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
  4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.
  • Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
  • Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
  • Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
  • Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

  • компания-застройщик;
  • кредиторы;
  • налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

  • стремительный рост цен на материалы и услуги;
  • снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
  • возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
  • рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику, какие требования можно заявить?

Банкротство застройщика при долевом строительстве – неприятное известие для дольщиков. Но в последнее время механизм признания финансовой несостоятельности компании, которая занимается строительством жилого дома, был существенно усовершенствован законодательно. Все правки были направлены на обеспечение интересов дольщиков.

Что такое банкротство застройщика

Банкротство юридического лица обозначает официальное признание арбитражным судом факта невозможности исполнения компанией своих обязательств. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается в арбитражном суде. Суд располагается по адресу официальной регистрации компании.

Читать еще:  Ликвидация отдела в организации

Порядок банкротства застройщиков, как и иных юридических лиц, регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен параграф 7 Главы 9 ФЗ-127. Данные положения появились в ФЗ-127 в 2011 году через принятие 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.

Для того чтобы положения 7 параграфа начали применяться при банкротстве, арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не рядового юрлица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают ходатайство в суд о признании должника застройщиком. Ходатайство могут подать участники дела о банкротстве: в данном случае это могут быть дольщики, чьи требования были включены в реестр.

Требования дольщиков в таком случае будут погашаться в составе третьей очереди, а других кредиторов – позже. Также дольщики вправе признать замаскированные под договоры купли-продажи соглашения договорами купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Для положений о банкротстве застройщика характерен особый состав участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Данные термины имеют в 127-ФЗ несколько отличное значение от закона «О долевом строительстве …» от 2004 года №214-ФЗ.

Перед тем как определиться с порядком действий при банкротстве застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться с разницей в терминологии. По 127-ФЗ под застройщиком понимается юрлицо независимо от его формы собственности, а также ИП (по 214-ФЗ это должно быть хозяйственное общество или НКО). Такая компания занимается привлечением денежных средств или иного имущества участников строительства. По 214-ФЗ такая компания должна обладать не менее, чем трехлетним опытом застройки в МКД.

В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как по 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на застраиваемый участок.

Таким образом, по требованиям 127-ФЗ понятие застройщика трактуется более широко. Подобной расширительной трактовки придерживается и арбитражный суд.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Согласно определению ВС от 2018 года №305-ЭС18-5428 по делу №А40-180791/2016, положения ФЗ-127 позволяют признать застройщиком лицо, которое является правообладателем объекта строительства (даже если оно напрямую не занимается привлечением денежных средств), независимо от факта наличия или отсутствия у него жилых помещений для передачи в натуре. Также Верховный суд указал, что застройщиком может быть признано даже физическое лицо без статуса ИП, если оно привлекало средства под строительство МКД (то есть обратиться с требованиями можно к физлицу, с которым был подписан договор о передаче квартиры в строящемся доме).

Что делать дольщику

127-ФЗ оперирует двумя понятиями: участник строительства и участник долевого строительства. Под участником строительства понимается физическое или юридическое лицо, отвечающее следующим признакам:

  1. Оно имеет денежные требования к должнику или требования о передаче жилого помещения.
  2. Основанием возникновения требования является возмездный гражданско-правовой договор.

В качестве участника долевого строительства выступает гражданин (физлицо) либо фонд. Отличительной чертой является основание возникновения требований. Применительно к участнику долевого строительства это не любой возмездный договор, а именно договор долевого строительства.

При этом по нормам 127-ФЗ не каждый гражданин, который заключил договор долевого строительства, признается дольщиком. Для этого требуется, чтобы соблюдалось одно из следующих условий:

  1. Застройщик перечислил средства в компенсационный фонд.
  2. Средства внесены дольщиком на счет эскроу.

Если застройщик был признан банкротом, то нужно предъявить требования, которые вытекают из договора долевого строительства для попадания в реестр.

Какие требования можно заявить

В законе 127-ФЗ было вынесено определение относительно того, что ожидает дольщиков при объявлении застройщика банкротом. Они вправе:

  1. Приобрести права участника кооператива, который создается в целях завершения строительства (на основании ст. 201.10 127-ФЗ).
  2. Получить оплаченный объект через признание права собственности или как отступной, если МКД был введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
  3. Принять официальное решение о передаче обязательств от застройщика-банкрота к другому застройщику или отказаться от этого и получить средства от Фонда защиты прав граждан. Данный вариант подходит для владельцев счетов эскроу.
  4. Получить назад свои деньги по нормам ст. 201.13 127-ФЗ. При этом дольщик вправе требовать уплаты неустойки и возмещения убытков.

Тем кредиторам, которые решили заявить свои требования о возврате денежных средств, стоит понимать, что:

  • у банкрота редко хватает всей суммы для оплаты по долгам;
  • остаток денежных средств на счетах компании постоянно уменьшается за счет оплаты по текущим счетам – например, по оплате судебных расходов и вознаграждения управляющего;
  • выплаты дольщикам происходят только в рамках третьей очереди;
  • недвижимость, которая была оформлена в собственность некоторых кредиторов, не участвует в конкурсной массе (не продается на торгах для увеличения выплат кредиторам).

Не стоит забывать о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет рассчитывать лицу на помощь от государства, например, в виде целевой финансовой поддержки.

Порядок действий для включения в реестр требований кредиторов

При предъявлении требований к застройщику применяется следующий алгоритм действий:

  1. Руководитель или собственник застройщика передает управляющему перечень дольщиков в течение 10 дней после назначения управляющего арбитражным судом.
  2. Конкурсный управляющий обязан оповестить дольщиков о введении в отношении должника процесса банкротства в течение 5 дней после получения списка дольщиков.
  3. Дольщики передают свои требования в установленные сроки.
  4. Конкурсный управляющий рассматривает поступившие требования и принимает по ним решения о включении в реестр, частичном удовлетворении или об отказе включить в реестр.

При включении в реестр дольщиков лицо может заявить одно из следующих требований:

  1. О необходимости передачи жилого помещения (квартиры или комнаты), которые указаны в договоре жилого строительства. Такие требования можно заявить при наличии подписанного договора о передаче недвижимости, а также в случае, если объект не был введен в эксплуатацию. При этом в реестр вносятся данные о выплаченной за квартиру сумме и остатке долга.
  2. О возврате уплаченных денег и возмещении реально причиненного ущерба. При предъявлении данного требования по п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ дольщик может отказаться от него в одностороннем порядке.

В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются дополнительные требования: о признании прав собственности или оспаривании недействительных сделок и пр. Перечень и процедура предъявления указанных требований содержатся в ст. 201.8 127-ФЗ.

Объем денежных требований участника строительства, который заключил договор на передачу машино-места и нежилого помещения, устанавливается только в размере задолженности по ст. 4 127-ФЗ.

Обязательной для применения формы требования дольщика 127-ФЗ не содержит, но предполагается, что оно должно иметь письменную форму. Нередко управляющий прилагает форму бланка для предъявления требований дольщиком к отправленному уведомлению.

Заявление дольщика на имя конкурсного управляющего должно содержать указание на следующие сведения:

  1. ФИО конкурсного управляющего в деле о банкротстве.
  2. Наименование компании-банкрота и ее юридический адрес.
  3. Сведения о дольщике: его ФИО, адрес регистрации и контакты для связи.
  4. Наименование документа: требование о включении в реестр или заявление.
  5. Сведения о договоре долевого участия, произведенных по нему выплатах и принятых судебных решениях.
  6. Заявление об отказе от договора при предъявлении денежных требований.
  7. Указание на требования дольщика: денежные требования или требования о передаче объекта в натуре.
  8. Приложения.

В качестве приложения к требованиям выступают копии: судебного решения или определения, договора долевого участия, исполнительного листа и платежных документов.

Помимо требований о погашении основной задолженности, дольщик может предъявить требования об оплате:

  1. Штрафных санкций.
  2. Неустоек.
  3. Компенсации морального вреда (по определению ВС это не рассматривается как злоупотребление правом).

При обосновании указанных требований дольщики могут ссылаться на положения 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс. Данные требования можно предать, только если лицо приобретало жилые помещения для личных целей. Но такие требования нужно направлять не конкурсному управляющему, а в арбитражный суд в деле о банкротстве. Они попадают не в реестр дольщиков, а в общий реестр ведения требований кредиторов и погашаются в составе четвертой очереди.

Таким образом, дольщики могут передать две группы требований: о передаче помещения и выплате денежной компенсации к конкурсному управляющему и о взыскании штрафных санкций и неустоек – в арбитражный суд.

Сроки подачи заявления о включении в реестр

Требование передается дольщиком в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. При пропуске сроков требование не подлежит рассмотрению, но сроки допускается восстановить при наличии уважительной причины. Дольщик вправе заявить о своих требованиях и до получения уведомления от управляющего.

В процессе формирования реестра требований участников строительства возможно возникновение различных спорных ситуаций. Например, если конкурсный управляющий отказался включить сведения о дольщике, или в реестр попали дублеры, несуществующие дольщики.

При возникновении подобных спорных моментов по ст. 201.4 127-ФЗ допускается только один порядок разрешения – через подачу заявления в арбитражный суд. После того как суд рассмотрит требование, он может включить определенного дольщика в реестр участников строительства на основе судебного акта.

Дольщик может оспорить решения управляющего через арбитражный суд в течение 15 рабочих дней после получения уведомления по п. 8 ст. 201.4 127-ФЗ. Процедура рассмотрения возражений и жалоб осуществляется с учетом ст. 60 127-ФЗ. На рассмотрение жалобы суду отводится 1 месяц.

На основании положений ст. 201.4 127-ФЗ управляющий обязан предоставить копию реестра всем участникам дела. После ознакомления с ним участники могут заявить свои возражения в 15-дневные сроки (например, при обнаружении поддельных сведений).

Преимущества требований перед другими кредиторами

Требования кредиторов в рамках дел о банкротстве выплачиваются строго в определенной очередности.

Очередность погашения требований кредиторов в делах о банкротстве следующая:

  1. Граждане, перед которыми застройщик обязан компенсировать вред здоровью.
  2. Сотрудники компании в части требований по зарплате и выходным пособиям.
  3. Участники долевого строительства (дольщики, которые приобрели квартиры по договору долевого участия).
  4. Все прочие кредиторы.
Читать еще:  Виндикационные требования это

Таким образом, у дольщиков в делах о банкротстве приоритетное положение перед всеми остальными кредиторами компании. В рамках одной очереди требования перед кредиторами погашаются пропорционально сумме конкурсной массы.

Требования о передаче жилых помещений подлежат погашению через передачу жилых помещений по ст. 201.11 127-ФЗ. Если такие требования не были погашены жилыми помещениями, то у таких кредиторов возникает право на включение в состав денежных требований 3 очереди кредиторов.

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

За год (к июню 2018 г.) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков). Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

«С рынка уйдет дешевое жилье»

Сила – в единстве

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

Как появляется банкрот в строительстве

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Застройщики жилья с 1 июля поднимут цены на квартиры

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

«Гранель» построит жилой квартал на 200 000 кв. м рядом со «Сколково»

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Дольщики продолжают активно покупать в Москве квартиры на стадии котлована

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector