Договор аренды с банкротом

Банкротство арендодателя — не повод собирать чемоданы

Специалистам Адвокатского бюро удалось предотвратить выселение из квартиры-художественной студии молодого дизайнера, на котором настаивала новая администрация арендодателя.

Несколько лет назад между нашей доверительницей и арендодателем был заключён договор инвестирования, согласно которому за счёт последней был произведён масштабный и дорогостоящий ремонт. Стороны также договорились, что по окончании ремонта между ними будет заключён договор безвозмездного пользования квартирой сроком на три года — до декабря 2019 года.

Однако банкротство арендодателя, как это нередко бывает, стала отправной точкой в пересмотре отношений с арендатором: новой администрацией арендодателя решено было « освободить актив от обременения» любой ценой. Поскольку сделать это нужно было быстро, помимо инициирования череды судебных разбирательств, молодой женщине постоянно поступали угрозы от необременённых познаниями о порядочности людей крепкого телосложения.

И только после вмешательства специалистов Адвокатского бюро ситуацию удалось полностью развернуть: нашей доверительнице была предоставлена не просто всесторонняя правовая поддержка, но также полноценная физическая защита, включая постоянное дежурство в спорном объекте.

Вступив в уже начавшееся судебное разбирательство о выселении, специалисты Бюро — Наталья Бокова и Диана Полетаева — полностью изменили линию защиты. Новая позиция была выстроена на основе переквалификации правоотношений между сторонами спора, которым истец-арендодатель и суд давали неверную оценку.

Специалисты, в частности, ссылались на следующие доводы:

  1. Сторонам не требовалось заключения договора безвозмездного пользования, поскольку договор инвестирования на деле представлял собой стандартный договор аренды ( найма), содержавший все существенные условия, установленные законом ( объект аренды был индивидуализирован на достаточном уровне; арендная плата была согласована как в общей сумме, так в отношении порядка её внесения; срок аренды также был определён и не превышал срок, императивно установленный законодателем для договоров подобного рода ( п. 1 ст. 683 ГК РФ)). В качестве арендной платы в данном договоре выступали вложения арендатора в виде произведенного с согласия арендодателя ремонта. Отсутствие государственной регистрации договора не порочило его, поскольку ещё в 2011 году Пленум ВАС РФ № 73 в п. 14 своего постановления разъяснил, что в подобных случаях стороны должны считаться связанными обязательствами между собой даже в отсутствие государственной регистрации. И данное разъяснение уже воспринято не только судебным правоприменителем, но и законодателем. То есть между сторонами в настоящее время имеется заключённый в полном соответствии с ГК РФ и ЖК РФ договор аренды ( найма), срок которого не истёк.
  2. Отношения сторон договора аренды ( найма) не прекращаются, если при банкротстве применяется механизм замещения активов. Действующим законодательством не предусмотрено такого основания для расторжения или автоматического прекращения действия договора аренды ( найма), как банкротство арендодателя с процедурой замещения активов. Случаи прекращения обязательств в связи с банкротством прямо установлены законом и для случаев аренды ( найма) подобное последствие не предусмотрено. Согласно закону « О несостоятельности ( банкротстве)» лицо, проходящее такую процедуру банкротства как замещение активов, не просто не ликвидируется, а становится единственным акционером нового акционерного общества и продолжает свою деятельность, получив активы банкрота.
Читать еще:  Расторжение банком кредитного договора в одностороннем порядке

Специалисты также обратили внимание суда, что преимущественному применению к анализируемым правоотношениям подлежат нормы ГК РФ, определяющие порядок перехода права аренды при смене собственника. И этими нормами императивно установлено правило о следовании арендных отношений за имуществом. Потому переход права собственности на занимаемое по договору аренды ( найма) жилое помещение не становится основанием для расторжения или изменения такого договора. Новый собственник просто становится арендодателем по действующему договору.

Юридически-точная правовая позиция была подкреплена доказательствами, достоверно подтверждавшими, что акции арендодателя-банкрота ушли его же реальным бенефициарам. То есть банкротство было лишь « сменой обёртки» и предлогом для « очистки актива». Специалистам Бюро удалось доказать, что права и обязанности по договору перешли к новому акционеру арендодателя-банкрота согласно п. 1 ст. 617 и ст. 675 ГК РФ.

Суд полностью согласился с позицией специалистов Бюро о наличии между сторонами заключенного в полном соответствии с законом и действующего до декабря 2019 года договора аренды, вся арендная плата по которому уже оплачена, а одна из сторон просто поменялась в результате замещения активов.

Требования истца были признаны незаконными и необоснованными, противоправные попытки выселения удалось прекратить.

Дело представляет большой интерес для практикующих юристов не только тем, что является фактически « пошаговой» инструкцией по переквалификации любого сходного инвестиционного договора в договор аренды, но также наличием аргументированной позиции о том, что такая процедура как замещение активов — не всегда законный способ « очистки» банкрота от долгов.

Требования о взыскании арендных платежей за периоды, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве арендатора, являются текущими и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве

Требования о взыскании арендных платежей за периоды, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве арендатора, являются текущими и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Индивидуальный предприниматель (далее – ИП) обратился в суд с иском к Б. и с учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды места на территории яхт-клуба за период с 4 марта 2015 г. по 4 ноября 2016 г.

Читать еще:  Как продать долги коллекторам

Судом по делу установлено, что 28 июня 2011 г. между ИП (арендодателем) и Б. (арендатором) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату на территории яхт-клуба во временное владение место для стоянки маломерного судна.

Срок аренды установлен с 25 июня 2012 г. по 23 июня 2013 г., арендная плата определена в сумме 132 000 руб., суточный тариф – 542 руб.

Условиями договора также предусмотрено, что по окончании срока его действия арендатор обязан незамедлительно забрать судно. При нарушении данного условия арендатор обязан уплатить стоимость арендной платы сверх срока по двойной ставке.

Как следует из материалов дела, судно ответчика помещено на стояночное место в 2012 г., где и находилось на момент рассмотрения спора.

4 марта 2015 г. определением арбитражного суда принято заявление К. о признании индивидуального предпринимателя Б. несостоятельным (банкротом), на имущество должника наложен арест. Решением арбитражного суда от 14 декабря 2015 г. признано обоснованным заявление К. о признании Б. несостоятельным (банкротом), введена процедура реструктуризации долгов.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ИП, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор, своевременно не возвративший арендованное имущество, по требованию арендодателя должен внести арендную плату за все время просрочки.

При этом суд, руководствуясь положениями ст. 5 и 21311 Федерального закона от 20 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и разъяснениями, содержащимися в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», исходил из того, что требования, вытекающие из договорных обязательств, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договор аренды), за те периоды, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве, являются текущими, не подлежащими включению в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве.

Отменяя решение суда первой инстанции и оставляя исковое заявление ИП без рассмотрения, суд апелляционной инстанции указал на то, что спорные правоотношения сторон вытекают не из договора аренды, а из обязательства по возврату неосновательного обогащения, а следовательно, требования истца не носят текущего характера и их рассмотрение невозможно за рамками дела о банкротстве.

Читать еще:  Госпошлина в суд рассчитать

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

В силу п. 2 ст. 5 названного выше федерального закона требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

При этом согласно п. 1 этой же статьи под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

По смыслу данной нормы права текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Поскольку судами установлено, что по окончании срока действия договора аренды ответчик не освободил арендуемое место, что повлекло для него в силу п. 2 ст. 622 ГК РФ и договора аренды обязанность производить оплату аренды в соответствии с условиями договора, то есть периодическими денежными платежами, выводы суда апелляционной инстанции о том, что требования истца не носят текущего характера и подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве, нельзя признать основанными на законе.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector