Фз 214 банкротство застройщика

Банкротство застройщика по ДДУ

Банкротство застройщика — это признанная арбитражным судом неспособность выполнения возложенных на строительную фирму обязательств. Причин, которые могут привести к подобному исходу, достаточно много:

• некорректно составленный бизнес-план;
• резкое подорожание строительных материалов в процессе возведения дома;
• неправильно организованный строительный процесс;
• форс-мажорные обстоятельства.

Для дольщика банкротство застройщика в Санкт-Петербурге всегда означает сдвиг сроков переезда в новое жилье, а то и вовсе невозможность заселения. Но если дольщик вовремя предъявит свои требования к строительной фирме и сделает это правильно, то риски потери вложенных в строительство денег сводятся к нулю. Следуя процедуре, описанной в ФЗ.214 о банкротстве застройщика, финансовые потери от ДДУ с несостоятельной стройорганизацией можно свести к минимуму.

Обратите внимание, что согласно ст.53 ФЗ «О банкротстве», стройфирма признается банкротом только с момента принятия соответствующего решения об этом арбитражным судом. Следовательно, подача заявления о несостоятельности далеко не всегда приводит непосредственно к банкротству.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?

Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.

По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:

• 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
• 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.

Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:

1. О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
2. О предоставлении жилья в собственность.

Соответственно, арбитражным управляющим формируются два реестра требований кредиторов — денежных требований и требований о предоставлении жилплощади.

Заявление о банкротстве застройщика и включении требований в кредиторский реестр подается в арбитраж, разрешающий вопросы о несостоятельности стройфирмы. Особенностью данного заявления будет то, что в просительной части должник должен просить суд не о взыскании со строительной фирмы денежных средств, а о включении требований заявителя в соответствующий реестр. В остальном структура заявления схожа со структурой иска.

В обязательном порядке к заявлению о банкротстве застройщика необходимо приложить ДДУ, как подтверждающий документ, бумаги о перечислении денег, претензию к строительной организации и т.д.

В соответствии с особенностями банкротства застройщика, описанными в п.6 ст.201.1 ФЗ «О банкротстве», не только физлица по ДДУ имеют право на предъявление заявления в арбитраж в качестве кредиторов. Закон защищает также обладателей основного и предварительного договора купли-продажи, договора займа, договора простого товарищества и прочих соглашений, связанных с предоставлением денег и активов ради возведения многоэтажек с последующей передачей готовых стройобъектов в собственность инвесторам. Пострадавшие субъекты будут иметь те же права, что и обманутые дольщики.

214-ФЗ: банкротство застройщика и денежные требования

Если строительный объект находится на стадии «ямы» или «фундамента», дольщику необходимо заявлять претензию денежного характера. Физическое лицо может потребовать взыскания со строительной фирмы оплаченную сумму по контракту, а также реальные убытки. Кроме того, дольщик вправе отсудить у застройщика все штрафы и проценты, предусмотренные соглашением.

Согласно ст.201.9 федерального закона «О банкротстве», вложенные в строительство деньги дольщики смогут получить в третью очередь. Процедура банкротства застройщика подразумевает поэтапные выплаты всем пострадавшим от разорения строительной компании. Сначала строительная фирма делает расчеты с субъектами, перед которыми она отвечает за причинение ущерба их здоровью и жизни, затем расплачивается с долгами по зарплате своих сотрудников, и только потом наступает черед дольщиков.

Требования дольщиков о натуральном возмещении

Важно помнить про особенности банкротства застройщика, которые влияют на решение о возмещении средств пострадавшим. Требования физических лиц могут быть удовлетворены и в натуральном виде, если многоэтажка фактически построена. Законодательство предусматривает следующие возможные варианты:

1. Предоставление физическим лицам квартир и прочих объектов в собственность. Мера применяется, если:

• здание вводилось в эксплуатацию;
• передаточная документация на квартиру отсутствует;
• стоимость передаваемых объектов не превышает больше чем на 5 % стоимость всех заявленных требований, либо 2/4 кредиторов последней очереди согласны на такие мероприятия, либо на депозит судебного органа была внесена соответствующая сумма;
• оставшихся активов хватит для уплаты долгов первоочередным кредиторам;
• есть возможность передачи жилплощади, отвечающей пунктам договора.

2. Признание права собственности на жилплощадь. Мера применяется, если:

• здание вводилось в эксплуатацию;
• передаточная документация была подписана до даты подачи заявления о несостоятельности в арбитраж.

3. Привлечение нового застройщика для завершения строительных работ. Данный способ существует с 2016 года, и в настоящее время он активно используется на практике. Мера применяется при:

• наличии застройщика, выразившего намерение закончить стройку;
• наличие положительного заключения уполномоченного органа о возможности завершить стройку;
• наличие определения арбитража об удовлетворении намерений.

4. Сдача недостороенного объекта дольщикам для окончания работ путем учреждения ЖСК или иного потребительского кооператива. Мера применяется, если:

• стоимость прав строительной фирмы на недостроенный объект и надел под ним не превышает больше чем на 5 % всей стоимости требований кредиторов, либо три четверти кредиторов последней очереди согласны на такие меры, либо на депозит судебного органа поступили соответствующие средства;
• денежных резервов после передачи дольщикам недостроя будет достаточно для удовлетворения денежных претензий кредиторов предыдущих очередей;
• недострой является собственностью строительной фирмы;
• участок под недостроенным домом является собственностью стройфирмы или принадлежит ей на другом праве;
• дольщики приняли решение о создании ЖСК или иного кооператива.

Для реализации каждого из перечисленных вариантов (кроме привлечения сторонней строительной организации и признания права собственности), арбитражный управляющий производит обязательное собрание дольщиков. Только при наличии согласия дольщиков соответствующее ходатайство вносится на рассмотрение арбитража. Данный этап является обязательным в процедуре банкротства застройщика.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику, какие требования можно заявить?

Банкротство застройщика при долевом строительстве – неприятное известие для дольщиков. Но в последнее время механизм признания финансовой несостоятельности компании, которая занимается строительством жилого дома, был существенно усовершенствован законодательно. Все правки были направлены на обеспечение интересов дольщиков.

Что такое банкротство застройщика

Банкротство юридического лица обозначает официальное признание арбитражным судом факта невозможности исполнения компанией своих обязательств. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается в арбитражном суде. Суд располагается по адресу официальной регистрации компании.

Порядок банкротства застройщиков, как и иных юридических лиц, регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен параграф 7 Главы 9 ФЗ-127. Данные положения появились в ФЗ-127 в 2011 году через принятие 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.

Для того чтобы положения 7 параграфа начали применяться при банкротстве, арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не рядового юрлица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают ходатайство в суд о признании должника застройщиком. Ходатайство могут подать участники дела о банкротстве: в данном случае это могут быть дольщики, чьи требования были включены в реестр.

Требования дольщиков в таком случае будут погашаться в составе третьей очереди, а других кредиторов – позже. Также дольщики вправе признать замаскированные под договоры купли-продажи соглашения договорами купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Для положений о банкротстве застройщика характерен особый состав участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Данные термины имеют в 127-ФЗ несколько отличное значение от закона «О долевом строительстве …» от 2004 года №214-ФЗ.

Перед тем как определиться с порядком действий при банкротстве застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться с разницей в терминологии. По 127-ФЗ под застройщиком понимается юрлицо независимо от его формы собственности, а также ИП (по 214-ФЗ это должно быть хозяйственное общество или НКО). Такая компания занимается привлечением денежных средств или иного имущества участников строительства. По 214-ФЗ такая компания должна обладать не менее, чем трехлетним опытом застройки в МКД.

В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как по 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на застраиваемый участок.

Таким образом, по требованиям 127-ФЗ понятие застройщика трактуется более широко. Подобной расширительной трактовки придерживается и арбитражный суд.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Согласно определению ВС от 2018 года №305-ЭС18-5428 по делу №А40-180791/2016, положения ФЗ-127 позволяют признать застройщиком лицо, которое является правообладателем объекта строительства (даже если оно напрямую не занимается привлечением денежных средств), независимо от факта наличия или отсутствия у него жилых помещений для передачи в натуре. Также Верховный суд указал, что застройщиком может быть признано даже физическое лицо без статуса ИП, если оно привлекало средства под строительство МКД (то есть обратиться с требованиями можно к физлицу, с которым был подписан договор о передаче квартиры в строящемся доме).

Что делать дольщику

127-ФЗ оперирует двумя понятиями: участник строительства и участник долевого строительства. Под участником строительства понимается физическое или юридическое лицо, отвечающее следующим признакам:

1. Оно имеет денежные требования к должнику или требования о передаче жилого помещения.
2. Основанием возникновения требования является возмездный гражданско-правовой договор.

В качестве участника долевого строительства выступает гражданин (физлицо) либо фонд. Отличительной чертой является основание возникновения требований. Применительно к участнику долевого строительства это не любой возмездный договор, а именно договор долевого строительства.

При этом по нормам 127-ФЗ не каждый гражданин, который заключил договор долевого строительства, признается дольщиком. Для этого требуется, чтобы соблюдалось одно из следующих условий:

1. Застройщик перечислил средства в компенсационный фонд.
2. Средства внесены дольщиком на счет эскроу.

Если застройщик был признан банкротом, то нужно предъявить требования, которые вытекают из договора долевого строительства для попадания в реестр.

Какие требования можно заявить

В законе 127-ФЗ было вынесено определение относительно того, что ожидает дольщиков при объявлении застройщика банкротом. Они вправе:

1. Приобрести права участника кооператива, который создается в целях завершения строительства (на основании ст. 201.10 127-ФЗ).
2. Получить оплаченный объект через признание права собственности или как отступной, если МКД был введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
3. Принять официальное решение о передаче обязательств от застройщика-банкрота к другому застройщику или отказаться от этого и получить средства от Фонда защиты прав граждан. Данный вариант подходит для владельцев счетов эскроу.
4. Получить назад свои деньги по нормам ст. 201.13 127-ФЗ. При этом дольщик вправе требовать уплаты неустойки и возмещения убытков.

Тем кредиторам, которые решили заявить свои требования о возврате денежных средств, стоит понимать, что:

• у банкрота редко хватает всей суммы для оплаты по долгам;
• остаток денежных средств на счетах компании постоянно уменьшается за счет оплаты по текущим счетам – например, по оплате судебных расходов и вознаграждения управляющего;
• выплаты дольщикам происходят только в рамках третьей очереди;
• недвижимость, которая была оформлена в собственность некоторых кредиторов, не участвует в конкурсной массе (не продается на торгах для увеличения выплат кредиторам).

Не стоит забывать о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет рассчитывать лицу на помощь от государства, например, в виде целевой финансовой поддержки.

Порядок действий для включения в реестр требований кредиторов

При предъявлении требований к застройщику применяется следующий алгоритм действий:

1. Руководитель или собственник застройщика передает управляющему перечень дольщиков в течение 10 дней после назначения управляющего арбитражным судом.
2. Конкурсный управляющий обязан оповестить дольщиков о введении в отношении должника процесса банкротства в течение 5 дней после получения списка дольщиков.
3. Дольщики передают свои требования в установленные сроки.
4. Конкурсный управляющий рассматривает поступившие требования и принимает по ним решения о включении в реестр, частичном удовлетворении или об отказе включить в реестр.

При включении в реестр дольщиков лицо может заявить одно из следующих требований:

1. О необходимости передачи жилого помещения (квартиры или комнаты), которые указаны в договоре жилого строительства. Такие требования можно заявить при наличии подписанного договора о передаче недвижимости, а также в случае, если объект не был введен в эксплуатацию. При этом в реестр вносятся данные о выплаченной за квартиру сумме и остатке долга.
2. О возврате уплаченных денег и возмещении реально причиненного ущерба. При предъявлении данного требования по п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ дольщик может отказаться от него в одностороннем порядке.

В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются дополнительные требования: о признании прав собственности или оспаривании недействительных сделок и пр. Перечень и процедура предъявления указанных требований содержатся в ст. 201.8 127-ФЗ.

Объем денежных требований участника строительства, который заключил договор на передачу машино-места и нежилого помещения, устанавливается только в размере задолженности по ст. 4 127-ФЗ.

Обязательной для применения формы требования дольщика 127-ФЗ не содержит, но предполагается, что оно должно иметь письменную форму. Нередко управляющий прилагает форму бланка для предъявления требований дольщиком к отправленному уведомлению.

Заявление дольщика на имя конкурсного управляющего должно содержать указание на следующие сведения:

1. ФИО конкурсного управляющего в деле о банкротстве.
2. Наименование компании-банкрота и ее юридический адрес.
3. Сведения о дольщике: его ФИО, адрес регистрации и контакты для связи.
4. Наименование документа: требование о включении в реестр или заявление.
5. Сведения о договоре долевого участия, произведенных по нему выплатах и принятых судебных решениях.
6. Заявление об отказе от договора при предъявлении денежных требований.
7. Указание на требования дольщика: денежные требования или требования о передаче объекта в натуре.
8. Приложения.

В качестве приложения к требованиям выступают копии: судебного решения или определения, договора долевого участия, исполнительного листа и платежных документов.

Помимо требований о погашении основной задолженности, дольщик может предъявить требования об оплате:

1. Штрафных санкций.
2. Неустоек.
3. Компенсации морального вреда (по определению ВС это не рассматривается как злоупотребление правом).

При обосновании указанных требований дольщики могут ссылаться на положения 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс. Данные требования можно предать, только если лицо приобретало жилые помещения для личных целей. Но такие требования нужно направлять не конкурсному управляющему, а в арбитражный суд в деле о банкротстве. Они попадают не в реестр дольщиков, а в общий реестр ведения требований кредиторов и погашаются в составе четвертой очереди.

Таким образом, дольщики могут передать две группы требований: о передаче помещения и выплате денежной компенсации к конкурсному управляющему и о взыскании штрафных санкций и неустоек – в арбитражный суд.

Сроки подачи заявления о включении в реестр

Требование передается дольщиком в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. При пропуске сроков требование не подлежит рассмотрению, но сроки допускается восстановить при наличии уважительной причины. Дольщик вправе заявить о своих требованиях и до получения уведомления от управляющего.

В процессе формирования реестра требований участников строительства возможно возникновение различных спорных ситуаций. Например, если конкурсный управляющий отказался включить сведения о дольщике, или в реестр попали дублеры, несуществующие дольщики.

При возникновении подобных спорных моментов по ст. 201.4 127-ФЗ допускается только один порядок разрешения – через подачу заявления в арбитражный суд. После того как суд рассмотрит требование, он может включить определенного дольщика в реестр участников строительства на основе судебного акта.

Дольщик может оспорить решения управляющего через арбитражный суд в течение 15 рабочих дней после получения уведомления по п. 8 ст. 201.4 127-ФЗ. Процедура рассмотрения возражений и жалоб осуществляется с учетом ст. 60 127-ФЗ. На рассмотрение жалобы суду отводится 1 месяц.

На основании положений ст. 201.4 127-ФЗ управляющий обязан предоставить копию реестра всем участникам дела. После ознакомления с ним участники могут заявить свои возражения в 15-дневные сроки (например, при обнаружении поддельных сведений).

Преимущества требований перед другими кредиторами

Требования кредиторов в рамках дел о банкротстве выплачиваются строго в определенной очередности.

Очередность погашения требований кредиторов в делах о банкротстве следующая:

1. Граждане, перед которыми застройщик обязан компенсировать вред здоровью.
2. Сотрудники компании в части требований по зарплате и выходным пособиям.
3. Участники долевого строительства (дольщики, которые приобрели квартиры по договору долевого участия).
4. Все прочие кредиторы.

Таким образом, у дольщиков в делах о банкротстве приоритетное положение перед всеми остальными кредиторами компании. В рамках одной очереди требования перед кредиторами погашаются пропорционально сумме конкурсной массы.

Требования о передаче жилых помещений подлежат погашению через передачу жилых помещений по ст. 201.11 127-ФЗ. Если такие требования не были погашены жилыми помещениями, то у таких кредиторов возникает право на включение в состав денежных требований 3 очереди кредиторов.

Какие гарантии дает новый 214-ФЗ дольщикам

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

В 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в котором устанавливались взаимоотношения между будущими собственниками недвижимости и застройщиками, осуществляющими процесс возведения жилых зданий. В 2017 г. представлены поправки к данному нормативно-законодательному акту, который фиксирует определенные гарантии физическим лицам.

Какие гарантии дает закон?

В силу вступили изменения в 214-ФЗ с 2018 года, которые касаются гарантий для дольщиков, заключающих договор долевого участия при возведении жилого объекта. При этом сам закон представляет своего рода гарантии защиты правового положения, имущества и интересов физических и юридических лиц, которые приняли решение об участии в мероприятии подобного рода.

Основные гарантии, которые получают дольщики согласно этому нормативно-правовому акту, следующие:

1. Заключение договора долевого участия только с проверенными организациями, не являющимися мошенниками и не собирающими финансовые средства с населения без создания объектов недвижимости. Согласно закону строительная организация может заключать договор долевого участия только в том случае, если она имеет разрешение на строительство здания, земельный участок находится на праве собственности, аренды или субаренды, а также имеется разработанная, утвержденная и опубликованная проектная документация.
2. Договор долевого участия может быть оформлен только в письменном виде с обязательной регистрацией в государственных органах. Данная норма закона дает гарантию, что одна и та же квартира не будет продана двум разным покупателям.
3. При банкротстве строительной организации долевые участники будут иметь во владении земельную территорию, на которой осуществляется строительство, а также непосредственно само здание. Благодаря такому подходу соинвесторы строительства в случае банкротства строительной организации будут иметь права на имущество, которое они затем смогут использовать по своему усмотрению.

Редакция закона от 2017 г.

Для ФЗ №214 последняя редакция с комментариями была принята Федеральным законом от 31.12.2017 г. №506-ФЗ, согласно которому в нормативно-правовой акт вносится такое изменение: в п.10 ст.4 термин «жилье эконом-класса» заменен на понятие «стандартное жилье». При этом данное изменение было конкретно обозначено дополнительным законом, подписанным В.В.Путиным 01.01.2018 г., и теперь в продаже не будет жилья эконом-класса. Оно будет являться стандартным или обычным, а поднимутся ли цены на бывшие «эконом-квартиры» из-за смены наименования — покажет время.

В остальном же Федеральный закон 214-ФЗ и его последняя редакция никаких изменений не вносят, а, следовательно, в 2018 г. дольщики должны ориентироваться именно на этот нормативно-правовой акт РФ.

Основные положения Закона №214-ФЗ

Федеральный закон регламентирует взаимоотношения между дольщиками и застройщиков, в том числе имеющие правовую и финансовую основу. При этом правовая составляющая основывается на заключении договора участия, приобретения специальных жилищных сертификатов или при участии в строительно-жилищном кооперативе. Любое из указанных оснований является свидетельством того, что дольщик имеет право собственности на часть многоквартирного дома, и в последующем может стать полноправным собственником конкретной квартиры.

Организация при заключении договора долевого участия получает право привлекать денежные средства дольщиков для осуществления строительно-ремонтных работ по данному объекту. При этом существуют определенные правила, согласно которым застройщик не может использовать денежные средства участников долевого строительства:

• — осуществляется процесс его ликвидации;
• — проводится процедура банкротства компании;
• — имеются обязательства по погашению займов и кредитов, не относящихся к целевому кредитованию для возведения объекта;
• — застройщик осуществляет выпуск каких-либо ценных бумаг кроме своих акций;
• — имеются обязательства, связанные с обеспечением обязательств перед третьими лицами;
• — в реестре недобросовестных поставщиков имеется информация о компании в части исполнения обязательств по соглашениям или контрактам;
• — строительная организация имеет задолженность по платежам в государственные органы, в том числе по налогам, сборам и страховым взносам.

Внимание! Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без наличия на это права, они имеют законные основания требовать не только возврата этих средств и понесенных убытков, но также процентов в двойном размере в соответствии с ключевой ставкой Центрального Банка РФ.

Расчет неустойки для предъявления строительной организации

Гражданин может самостоятельно рассчитать, какие средства потребовать от недобросовестного застройщика при нарушении сроков и условий договора, используя для этих целей онлайн калькулятор неустойки по 214-ФЗ. Для этого в соответствующие поля следует внести необходимую информацию, а именно:

• — стоимость по договору долевого участия;
• — дата сдачи объекта согласно оформленному соглашению между двумя сторонами;
• — дата фактической сдачи построенного объекта.

В расчет принимается период между датами планируемой и фактической сдачи объекта, и он начинается с того дня, который следует за планируемой датой. Для расчета также используется ставка рефинансирования (или ключевая ставка), которая на 01.01.2018 г. составляет 7,75%.

Внимание! Как было сказано выше, касаемо процентов гражданин может потребовать от строительной организации сумму в двойном размере (согласно ст.395 ГК РФ).

Раскрытие информации о застройщике

Согласно 214-ФЗ с последними изменениями каждый застройщик обязан предоставлять информацию о проводимом строительстве в доступной для пользователей форме в сети Интернет. Это означает, что строительная компания обязана иметь официальный сайт с зарегистрированным доменным именем, принадлежащим только ей. На нем размещаются сведения по каждому конкретному объекту строительства, и они включают:

• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• разрешение на возведение здания;
• документы о праве использования земельного участка (свидетельство, арендный договор);
• проектная документация;
• типовая форма договора долевого участия соинвесторов в процессе строительства;
• информация, касаемая уплаты обязательного взноса в компенсационный фонд;
• годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность организации;
• фотографии возводимых объектов, для которых используются привлеченные денежные средства.

Важно! Если строительная организация не выполняет требования по раскрытию информации на официальном сайте, она несет ответственность, установленную ст. 14.27 КоАП РФ, а именно штраф на должностных лиц в размере 5-15 тыс. руб., на юридическое лицо — 200-400 тыс. руб.

Почему 214 ФЗ не защищает покупателей апартаментов?

После банкротства застройщиков дольщики комплексов апартаментов оказываются перед сложным выбором: или «забыть» о деньгах, вложенных в строительство объекта, или попытаться через суд вернуться себе свои «квадраты».

Последние несколько месяцев в суде и одиночных пикетах провели дольщики петербургского комплекса «WINGS апартаменты на Крыленко». Первый застройщик, не достроивший дом, пытается отобрать почти завершённый другим девелопером объект себе и внести его в конкурсную массу. В этом случае у него появится деньги для погашения долгов перед кредиторами, а дольщики потеряют и деньги, и право на квадратные метры. Суд пока точку в споре не поставил.

Дольщики апартаментов в комплексе «Царицыно» уже получили уведомление, что их корпус будут продан с торгов. Им остаётся лишь надеяться, что их имущественные права будут учтены новым инвестором.

О правах дольщиков, и обязанностях застройщика рассказали Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты» и Антон Мороз, член Рабочей группы Высшего совета Партии «Единая Россия» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ

Novostroy.su: Каким законом и как защищаются имущественные права покупателей апартаментов при банкротстве застройщика?

Константин Бобров: Это самое важное: понятия «апартаменты» не существует в российских законах. Такое слово не упоминается в федеральных законах нашей страны, и не существует таких правовых норм, которые бы регулировали что-то под названием «апартаменты». Есть только приказ Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», в соответствии с которым апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.

Антон Мороз: Апартаменты сейчас находятся в правовом поле крайне низкого уровня, описывающем их фактически. Мы считаем, что должна существовать позиция государства и должен быть закон, который чётко определит, чем являются апартаменты для населения страны. Если мы всё-таки признаем апартаменты жильём, либо жильём особой категории, то нужно будет описать те необходимые, достаточные и при этом не перегружающие нормативы, которые обяжут по отношению друг к другу застройщиков и субъекты к обеспечению апартаментов определёнными категориями социальных услуг. Необходимо понимать, какими правами могут обладать по отношению к субъекту граждане, если это будут жилые апартаменты, и какими обременениями, помимо повышенной ставки коммунальных платежей, они будут наделяться. Определив эти критерии, нужно выработать закон, который узаконит апартаменты как жильё со всеми вытекающими последствиями, либо как отдельную форму жилья с определёнными условиями, соответствующими потребностям, либо как нежилые помещения, выпадающие в таком случае из учёта кв. метров и с непонятной ситуацией по их использованию в жилищных условиях. И уже отталкиваясь от этого, прописать нормы, которые смогут обезопасить в рамках действующего законодательства как вкладывающих в эти объекты недвижимости деньги инвесторов, так и самих граждан, которые покупают для себя эти апартаменты и инвестируют в их строительство.

Novostroy.su: Правильно ли я понимаю что покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимости, а не покупатели жилья? И закон их не защищает.

К. Б.: Покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимость, поскольку по своему устройству апартаменты не могут быть отнесены к жилым помещениям. В отличие от приобретателей жилых помещений, права покупателей апартаментов при банкротстве застройщиков практически незащищены. Верховный суд РФ 19.02.2019 г. вынес определение по одному из исков дольщика к обанкротившемуся застройщику, в соответствии с которым требования дольщика, приобретающего у застройщика нежилое помещение, могут быть удовлетворены только в денежной форме (отсутствует право получить пусть даже и недостроенное помещение). Более того, инвестировавший в апартаменты гражданин в такой ситуации имеет право только лишь включиться в реестр кредиторов в обычном порядке и свою выплату он получит, если на его очередь требований (3-я очередь) хватит денег из конкурсной массы.

А. М.: Поскольку апартаменты пользуются спросом и имеют достаточно серьёзную целевую аудиторию для своего использования, я считаю, что необходимо относить их к категории кв. метров, учитываемых в рамках жилищного строительства, которыми они и являются де-факто. Просто нужно грамотно описать те возможности, которые имеет гражданин, и необходимые условия в отношении застройщиков, которые эти апартаменты строят, как по отношению к субъекту социальной инфраструктуры, так и по отношению к гражданину.

Novostroy.su: Знакомы ли Вам случаи, когда инвесторам в строительство апартаментов удаётся вернуть свои деньги при банкротстве застройщика? Что этому может способствовать?

К. Б.: Лично мне такие случаи не знакомы.

Novostroy.su:Можно ли на этапе заключения договора предусмотреть пункты в нём, которые позволят не потерять деньги?

К. Б.: Если речь о банкротстве застройщика, то вряд ли. Включение в договор пункта о том, что, например, застройщик после признания его банкротом будет обязан немедленно вернуть дольщику денежные средства является незаконным, поскольку будет нарушать права всех остальных кредиторов.

Novostroy.su: Какая судебная практика сложилась в России: удается ли покупателям апартаментов через суд доказать, что они покупали недвижимость в качестве жилья, а не для ведения бизнеса?

К. Б.: Знакомый мне финансовый управляющий видел определение Арбитражного суда, которым требования кредитора – покупателя апартаментов были включены в реестр требований граждан-покупателей квартир. Вообще, при банкротстве застройщика может быть два реестра требований кредиторов. Первый — реестр требований покупателей жилых помещений, куда попадают только дольщики, купившие квартиры. В этом реестре они все еще имеют шанс получить недвижимость, если найдутся организации, желающие завершить строительство дома. Второй реестр – реестр денежных требований, в который, по общему правилу, попадают и покупатели нежилых помещений. Они имеют право только на денежную компенсацию. Следовательно, покупатели апартаментов, волей Арбитражного суда попавшие в реестр тех, кому причитаются жилые помещения, стали обладателями права на получение именно самого помещения по итогам процедуры банкротства (а не денег из конкурсной массы).