Ситуация с валютной ипотекой

За что налоговая служба просит заемщиков рассчитаться

Налоговая нашла выгоду в валютной ипотеке: c заемщиков требуют доплатить за низкую ставку. Несмотря на то, что после девальвации рубля власти обещали помогать таким ипотечникам, ФНС продолжает доначислять им налоги. Это касается валютных заемщиков со ставкой ниже 9%. В последнее время «письма счастья» от налоговой с просьбой доплатить НДФЛ стали приходить ипотечникам чаще. Среди них оказался и обозреватель “Ъ FM” Олег Богданов. Налоговая требует с него порядка 100 тыс. руб. Обоснованно ли это? И есть ли шансы опротестовать такие выплаты? Разбирался Александр Рассохин.

Ипотека год как выплачена, и, кажется, можно забыть о кредитной кабале. По крайней мере, так думал обозреватель “Ъ FM” Олег Богданов. Но вдруг приходит письмо от налоговой: служба требует выплатить почти 100 тыс. руб. по НДФЛ за 2017 год. Но за что? Оказывается, все дело в условиях той самой ипотеки — валютная, 6% годовых. Но вот официальная ставка в Налоговом кодексе по таким кредитам — 9%. И по закону считается, что за счет такой разница Олег Богданов получил материальную выгоду. Впрочем, сам он с такой трактовкой совершенно не согласен: «Я должен оплатить разницу между ставкой по ипотечному кредиту в 6% и 9%, которые указаны по валютным кредитам, в качестве дохода дополнительного по ставке 35%. Оказывается, есть такая норма, и получается немаленькая сумма, которую я якобы получил в качестве прибыли. Хотя на самом деле никакой прибыли я не получил: курс рубля девальвировался в 2 раза, мои выплаты в рублях выросли тоже в 2 раза».

Почему рефинансирование ипотеки через госкорпорацию не дает экономить НДФЛ

Но как получилось, что обозреватель попал в такую ситуацию? Банки не обязаны предупреждать о возможных фискальных последствиях, если, конечно, не хотят сохранить лояльность клиента, говорят налоговые юристы. По сути, статья о материальной выгоде — это юридический рудимент. Появилась она 20 лет назад, как ответ на мошеннические схемы, которые были распространены в 90-х, поясняет партнер компании Taxadviser Дмитрий Костальгин. Например, некоторые россияне получали кредиты под 1% годовых и на эти деньги открывали депозиты. «Поскольку вам такое кредитное плечо предоставлялось с разницей ставок, половина вашей зарплаты шла за счет процентов по депозиту, и законодатель, прикрывая эти схемы, вводил материальную выгоду. Сейчас в основном под эту статью попадают безвинные граждане, которые заключили выгодную сделку, но не в силу того, что они пытались уклониться от уплаты налогов, то есть эта норма штрафует за некую экономию», — пояснил Костальгин.

Нужны ли новые меры по ограничению кредитной нагрузки на россиян

Другой вопрос, та самая злополучная ставка в Налоговом кодексе — 9%. Она необоснованно завышена, и, будь ниже, многим валютным ипотечникам не пришлось бы платить такие суммы в качестве налога, говорит президент группы компаний RWAY Александр Крапин: «На мой взгляд, сейчас на валютном рынке должно быть 4-5%. Инфляция по иностранным валютам достаточно постоянная величина и составляет 2-3% за год, соответственно, закладывать такое покрытие рисков для ЦБ — это очень много».

Такой случай не единственный. Вот и глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассказал “Ъ FM”, что тоже попал в такую ситуацию и, кроме того, готов поднять в Госдуме вопрос о том, чтобы освободить граждан от уплаты НДФЛ за низкую ставку кредита.

«Формально Федеральная налоговая служба права, но это не те деньги, которые могли бы реально пополнить бюджет. Думаю, что администрирование в предыдущих случаях стоит недешево, и в то же время это вопрос справедливости. Посмотрев на практику и посоветовавшись с правительством и налоговой службой, мы, вполне возможно, подкорректируем все-таки закон и попробуем распространить эту норму обратным числом, то есть закон будет иметь обратную силу. Я готов инициировать такую дискуссию».

Пока же, судя по всему, Олегу Богданову придется заплатить все налоги, предполагает консультант по рынку кредитования Наталья Россошанская. Впрочем, есть варианты снизить сумму налога, отмечает эксперт:

Но здесь нужно смотреть, если были периоды, когда ставка была равна или превышала 9%, значит, и этого дохода не возникало, то на эти месяцы должен быть сделан перерасчет».

Не так давно закон все же решили изменить. С прошлого года под эту норму подпадают только сотрудники банков. Однако закон не имеет обратной силы и действует в течение трех лет с момента получения той самой выгоды. А потому даже в 2019-м, как видно, можно получить «письмо счастья» от налоговой.

В налоговой службе не смогли оперативно прокомментировать “Ъ FM” взыскание НДФЛ с валютных ипотечников за материальную выгоду.

Ситуация с валютной ипотекой: последние новости в 2018 году

Последние новости по валютной ипотеке носят обнадеживающий характер для людей, которые в свое время сделали неправильный выбор. Если раньше оформление такого кредита выглядело предпочтительно, и заемщики могли рассчитывать на экономию, сегодня вместе с инфляцией увеличивается и тревога должников. Из-за текущих трудностей эксперты склоняются к мнению, что в ближайшее время возможен дефолт в стране. На этом фоне вопрос выплаты ипотеки решить все труднее. Не удивительно, что проблема много раз обсуждалась представителями Госдумы РФ.

Многие заемщики уже в ближайшее время могут оказаться у «разбитого корыта» без денег и недвижимости. Надежда только на помощь со стороны государства, которая часто подразумевает выгодную реструктуризацию или рефинансирование. Какие меры предусмотрены государственными органами? Чего ожидать от будущих нововведений? Как действовать людям, которые оформили валютную ипотеку? Поговорим о новостях в сфере ипотеки подробнее.

Последние новости и судебная практика

Вопрос финансовой поддержки ипотечникам, оформившим валютные займы, обсуждался еще в 2014-2015 годах. Правительство РФ разработало специальный план, а позже появилось Постановление под номером 373. В нем подразумевалась реализация комплекса мер, направленных на реструктуризацию займа для определенных слоев населения. В частности, на помощь могли рассчитывать семьи с количеством детей от 2-х и более, молодые семейства в возрасте до 35 лет и одним ребенком, инвалиды и участники ВОВ.

Кроме того, помощь предусматривалась для работников бюджетного сектора, муниципальных и федеральных программ, а также иным лицам. Такие новости позволили с оптимизмом смотреть в будущее.

Ключевым стал момент, когда Верховный суд простил долги по валютной ипотеке семейству, купившему недвижимость еще в 2008 году. По условиям оформленного ипотечного займа выплаты «тела» кредита и процентов производились в долларах США. Со временем семья ощутила трудности в погашении займа. Из-за возникшей задолженности банк обратился в судебный орган с требованием взыскать деньги. После рассмотрения дела суд 1-й инстанции удовлетворил требования кредитора и одобрил «конфискацию» квартиры. Кроме того, принято решение взыскать накопленную задолженность.

Попытки семьи защитить интересы не давали результатов, пока дело не дошло до Верховного судебного органа. Он пересмотрел решение нижестоящих органов и пришел к мнению, что передачи квартиры в счет погашения долга достаточно. При этом оплачивать задолженность по ипотеке нет необходимости.

Такое решение стало важным с позиции моральной поддержки валютных ипотечников, но последние новости сегодня вызывают ряд споров в среде экспертов. Текущие проблемы осознают все участники финансового рынка, начиная с аналитиков и заканчивая банковскими учреждениями. Представители кредитных организаций уверяют, что валютная ипотека привлекала пользователей низкими процентными ставками и выгодными условиями. Но сегодня ситуация изменилась, и для многих новости не утешительные.

В период с 2006 по 2016 года процентная ставка по валютной ипотеке составляла до 10% годовых. В это же время рублевый ипотечный займ обходился в 13%. На момент, когда за один доллар давали 35 рублей, такая услуга имела смысл. Ситуация с ипотекой в долларах резко изменилась в 2016 году и продолжает оставаться негативной в 2018-м. Заемщики вынуждены искать решения и рассчитывать на помощь государства. Они изучают свежие новости по этому вопросу в расчете на выход из сложившейся ситуации.

Читать еще:  Как проверить банкротство компании

Трудности с валютными ипотечными кредитами в 2018 году

Люди, которые в свое время оформили валютную ипотеку, на практике сталкиваются со многими трудностями

  • Покупка валюты по завышенной курсовой цене, которая за последние годы увеличилась почти вдвое. Логично предложить, что такие изменения негативно сказались на семейном бюджете.
  • Появились трудности с выплатой оформленного ранее кредита. Это ухудшило взаимоотношения с финансовыми организациями (банками).
  • Изменился микроклимат в семье, что негативно сказывается на здоровье людей.
  • Размер задолженности растет за счет штрафов и пени, указанной в кредитном соглашении. Причиной таких начислений является несвоевременное выполнение обязательств.
  • В результате люди остаются без жилья, ведь банки забирают недвижимость, продают ее с аукциона и компенсируют расходы.

Главный страх валютных ипотечников заключается в том, что из-за увеличения долга и невозможности выполнять обязательства перед банком, они потеряют жилье. И такая вероятность высока. Судя по последним новостям, некоторые кредиторы передают дела специальным компаниям, которые отбирают залоговую недвижимость, оставляя людей на улице.

Интересно, что такие действия на 100% законны. Когда банковское учреждение обращается в судебный орган, последний становится на его сторону. Рассмотренный выше случай с Верховным судом является чуть ли не единственным, а в основном судебные органы рекомендуют заемщикам самостоятельно решать вопрос с кредитными организациями.

Лучшим выходом было бы решения банков о переводе валютных кредитов в классические займы (в национальной валюте). Как вариант, сделать комиссию и поднять процент. На практике только единицы банков пошли навстречу клиентам, государственные программы помощи пока работают слабо, а утешительных новостей мало.

Чем государство помогает валютным ипотечникам: главные новости

Трудности, касающиеся валютных ипотечников в России, решает АИЖК. К базовым видам поддержки можно отнести реструктуризацию или выплату одноразовой компенсации размером до 0,6 миллионов рублей (до 10% от задолженности). Чтобы рассчитывать на субсидию, человек должен относиться к категории льготников.

Это могут быть родители-одиночки, военные, люди на пенсии, многодетные семейства и так далее. При этом помощь бывает различной — уменьшение ставки или ежемесячной выплаты, снижение общего долга за счет пересмотра курса, удаление неустойки и так далее.

Сама программа от государства запущена еще в 2015 году. В тот период вышло Постановление под номером 373, а на реализацию запланированных мероприятий из бюджета было выделено больше 4,5 миллиардов рублей. Для заемщиков, оформивших кредит до 2015 года, менялась валюта кредитования на национальные деньги. Также появилась возможность списания до трети задолженности (до 1,5 миллионов рублей).

Одно из требований касалось площади жилья. Она не должна быть больше 85 «квадратов». В течение двух лет помощь получило больше 20 тысяч человек, а летом 2017-го государством была выделена новая сумма в размере 2-х миллиардов рублей. Такая новость обнадежила должников, но имеется нюанс.

После запуска новой программы были пересмотрены и условия предоставления помощи. На это могут рассчитывать заемщики, которые получили займ не ранее, чем год назад, а размер ежемесячной выплаты вырос не меньше, чем на 30 процентов. При этом оформленная в ипотеку квартира должна быть единственным местом проживания заемщика.

Свой путь решения проблемы предложил и Минстрой РФ. Здесь планируют внести поправки в закон о долевом строительстве, чтобы переместить часть денег для оказания помощи валютным ипотечникам. В ближайшее время планируется пересчет суммы задолженности, возникшей по причине изменения курсовой цены. При этом банковские учреждения против такого шага, ведь расходы ложатся именно на них, да и сам процесс пересчета требует привлечения дополнительных трудовых ресурсов.

Существует еще одно предложение, в котором планируется привязать государственную помощь к заемщикам с учетом целей покупки недвижимости. Если человек оформил валютную ипотеку на жилье с целью ведения коммерции в дальнейшем, поддержку он не получает. Но пока новости со стороны Минстроя так и остаются на уровне предложений.

Какие банки помогают с погашением ипотечного займа?

Человек, столкнувшийся с проблемой валютных займов, вправе рассчитывать на государственную поддержку. Для этого он должен стать участником программы, в которой участвует ряд российских банков. К таковым можно отнести ВТБ24, ФК Открытие, Бум-Банк, Меткомбанк, Банк Москвы, Бинбанк Тверь, Плюс Банк и ряд других финансовых учреждений.

Отдельного внимания заслуживает вопрос взаимоотношений между АИЖК и ВТБ24. Так, еще с начала 2016 года между должниками по валютной ипотеке и АИЖК разгорелась ссора. Ее причиной стал тот факт, что при попытке погашения долга навязывалась дополнительная комиссия. Причина в том, что вопросы с закладными переданы ВТБ24. Именно это банковское учреждение взяло на себя обязательства АИЖК по правлению и продаже жилья.

По заявлению АИЖК полная передача задолженности произошла к апрелю 2016 года, и почти сразу должники получили дополнительные комиссии. При этом в АИЖК заявляют, что механизм хорошо работает, а система стабильно пополняется деньгами.

Если верить новостям, одни из лучших условий предлагает Сбербанк, позволяющий реструктуризировать ипотеку на выгодных условиях. В результате человек получает субсидию в размере до 10% от оставшейся задолженности. При этом период кредитования увеличивается, а платеж уменьшается в половину.

Ставка по займу снижается до 12 процентов, а остаток ипотечного займа погашается правительством. При этом размер платежа увеличивается на 30%. В свою очередь, должники обязаны своевременно погашать долги с учетом графика выплат.

Если Сбербанк при оказании такой услуги работает с государством, между кредитной организацией и заемщиком подписывается дополнительное соглашение. В нем прописываются сроки выплаты. При этом решение в отношении заемщиков каждый раз принимается индивидуально.

Решение проблемы: варианты

Чтобы избежать потери квартиры, у валютных ипотечников имеется несколько решений:

  • Реструктуризация займа — пересмотр условий договор с учетом финансового состояния заемщика. Здесь возможно увеличение сроков выплаты долга, что позволяет снизить размер ежемесячного платежа. Главное в этом случае — не допускать просрочек по задолженности. Но важно понимать, что при таком подходе общий размер долга повышается из-за начисления большего числа процентов.
  • Рефинансирование подразумевает иной подход. Здесь идет речь об оформлении кредита в другой кредитной организации с меньшей процентной ставкой. Суть проста. Клиент оформляет по залог новый займ при условии, если процент ниже, чем у прежнего кредита. При этом услуга оформляется уже в национальной валюте, чтобы избежать известных проблем.

Если выбирать из рассмотренных вариантов, лучшее решение — рефинансирование, ведь оно реально снижает размер долга. Что касается реструктуризации, по итогу человек оказывается в еще большей долговой яме, и последние новости только подтверждают этот факт.

Для участия в специальной программе человек должен передать сведения о собственной личности, личности держателя залога и всех граждан, которые имеют связь с ипотечным займом.

Также требуется подтвердить состав семейства, факт инвалидности или другую категорию. Кроме того, необходимо доказать факт ухудшения финансового положения и передать бумаги, подтверждающие наличие иной недвижимости или долей. При успешном результате размер ставки будет не более 11,5%.

Еще один вариант решения — снижение размера долга на 30 процентов, но на сумму не более 1,5 миллионов рублей. Изменения оформляются путем заполнения дополнительного соглашения. При этом с клиента не снимаются обязательства по ежемесячному внесению средств, страхованию и выполнению иных требований.

Несмотря на наличие различных программ, последние новости не обнадеживают, а помощь доступна только единицам ипотечных заемщиков. В большинстве случаев во избежание потери квартиры лучше не тянуть с выплатой и не накапливать долги, а идти договариваться с банковским учреждением.

Валютная ипотека

2014-й год стал кошмаром для многих валютных ипотечников и их кредиторов. В одночасье долги граждан увеличились в 2 и более раз из-за обесценивания рубля. Люди вышли на улицы и требовали решения своих проблем. Кто-то пошел на крайние меры, не видя выхода из сложившейся ситуации.

Совместными усилиями кредитных организаций, государства и заемщиков, договорившихся о мерах поддержки, трудности постепенно удалось преодолеть. Но проблема валютной ипотеки по-прежнему остается актуальной. Большинство банков отказались от предоставления кредитов, но в стране еще остались финансовые организации где можно взять займ на покупку жилья.

Читать еще:  Мировое соглашение по исполнительному производству образец

Что же такое валютная ипотека? Какие банки предлагают услугу в 2020 году и на каких условиях? Что делать, чтобы не столкнуться с проблемами, которые произошли с прежними заемщиками?

Определение валютной ипотеки

Валютная ипотека – предоставление кредита на приобретение жилья в иностранной валюте – долларах, евро, йенах, франках.

Пик востребованности услуги пришелся на 2007 год. Впоследствии интерес заемщиков к такому типу ипотечного кредитования неуклонно падал. Ставки по таким займам были меньше рублевых на 2-3%. Именно этот показатель играл ключевую роль для большинства.

Всех всё устраивало до той поры, пока не наступил 2014 год и люди не узнали, что такое валютная ипотека и какие риски она несет. Ведь возникновение негативных последствий для экономики страны мало кто мог предсказать.

Впоследствии сотни заемщиков допустили вторую ошибку – не предприняли мер при первых ростах курса иностранных валют.

Выгодно ли брать валютную ипотеку?

Основной риск валютной ипотеки – возможность изменения курса рубля по отношению к валюте, в которой получен займ, что и произошло.

Для примера: в январе 2014 года кредиты предоставлялись по курсу 32 рубля за доллар, 45 рублей за евро. Годом ранее – по 30 и 40 рублей. С февраля 2014 курс неуклонно рос – +2$ и +2 евро в среднем каждый месяц. К концу года за 1 доллар давали 49 рублей, за евро – 60 рублей.

Несложно посчитать, насколько увеличились переплаты по кредитам и ежемесячный платеж, воспользовавшись калькулятором.

Валютную ипотеку выгодно брать в 2 случаях:

  1. Если человек получает зарплату в валюте и уверен в стабильности выплат на годы вперед;
  2. Если рубль вырастет по отношению к иностранной валюте.

В ближайшем будущем не ожидается существенный рост рубля, поэтому брать ипотеку не рекомендуется. А после 2008 года и тем более – 2014-го, интерес к такому типу кредитования совсем упал. За 2017 год выдано всего 11 кредитов.

Какие банки предлагают валютную ипотеку в 2020 году?

Проблемы в заемщиками и нестабильная ситуация на рынке привели к отказу большинства финансовых организаций от выдачи ипотечных кредитов, плюс ЦБ ввел повышенный коэффициент риска.

Сейчас такую услугу предлагают:

  1. Энерготрансбанк (8.5%);
  2. МФК (Международный финансовый клуб – от 2%);
  3. J&T банк (8%);
  4. Москоммерцбанк (9.5%).

Реструктуризация, как способ решения проблем

Реструктуризация валютной ипотеки – шаг, на который согласились несколько тысяч заемщиков. Банк заинтересован в возврате средств, поэтому предлагает более мягкие условия для тех, кто испытывает временные трудности с выплатами.

Основаниями для реструктуризации долга могут быть:

  1. Потеря работы, снижение заработной платы и т.д.;
  2. Срочная военная служба;
  3. Утрата трудоспособности;
  4. Отпуск по уходу за ребенком.

Варианты реструктуризации долга:

  1. Конвертация валютного займа в рублевый;
  2. Увеличение срока кредитования и следующее за этим уменьшение ежемесячной выплаты;
  3. Отсрочка платежа (льготный период, на протяжении которого нужно вносить минимальную сумму на счет).

Что нужно для реструктуризации?

Процедура проходит в 3 этапа:

  1. Сбор документов;
  2. Подача заявления;
  3. Подпись документов.

Банк вправе отказать заемщику в реструктуризации, если ее проведение невозможно по ряду причин. Заявление подается в отделении банка или через личный кабинет (необходима предварительная регистрация на сайте финансовой организации).

Перечень документов:

  1. Паспорт или его копия при подаче заявки онлайн;
  2. Один из документов о доходах за предыдущие 3 месяца (2-НДФЛ/налоговая декларация/справка из ПФ РФ о размере пенсии);
  3. Один из документов, подтверждающий наличие работы (выписка из трудовой или ее оригинал если человек находится в увольнении/ копия договора – для тех, кто трудится в 2-х или более организациях/справка о занимаемой должности и размере оплаты труда/свидетельство о госрегистрации в качестве ИП или адвоката, нотариусам – приказ о назначении/лицензии на определенный вид деятельности.

Обратите внимание, что в случае документального подтверждения заемщиком отсутствия у него трудовой деятельности – документы о его финансовом состоянии не требуются.

Чтобы увеличить шансы на положительный исход дела, валютные ипотечные заемщики должны предоставить дополнительные документы: приказ, в котором говорится об изменении условий оплаты труда/листок нетрудоспособности/уведомление о сокращении и т.д.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование валютной ипотеки – выдача нового кредита для погашения предыдущего но на более выгодных условиях. Банки, предоставляющие услугу, получают новых клиентов и увеличивают прибыль, заемщики – пониженную процентную ставку и меньший объем выплат.

При этом согласие первичного банка не требуется. Но сумма на погашение валютной ипотеки ограничена, в 2020 году у ПАО «Сбербанк» она равняется 7 млн. руб.

Этапы рефинансирования:

  1. Оформление заявки (заполнение анкеты);
  2. Сбор документов и подача их онлайн или через отделение банка;
  3. Принятие банком решения;
  4. Подписание документов.

Перечень документов:

  • Заявление-анкета;
  • Паспорт с действующей регистрацией;
  • СНИЛС;
  • 2-НДФЛ или декларация за предыдущий год (необязательны для зарплатных клиентов);
  • Копия трудовой книжки или выписка из нее;
  • Военный билет (не достигшим возраста 27 лет);
  • Выписка из онлайн-банка о состоянии задолженности;
  • Договор купли-продажи;
  • Договор страхования.

Семьи, использовавшие материнский капитал в ходе заключения сделки, должны обратиться в органы опеки для получения согласия на залог недвижимости.

Причины отказа в рефинансировании:

  1. Наличие просроченной задолженности за последний год в том числе на месяц подачи заявки;
  2. Время до окончания договора – менее 3 месяцев;
  3. Время, прошедшее с момента заключения договора – менее полугода;
  4. Имел место перерасчет валютной ипотеки в рублевую или иной метод реструктуризации.

После подачи заявки сотрудник финансовой организации связывается с потенциальным заемщиком в течение нескольких часов. Далее нужно обратиться в банк с подготовленными документами, после чего ждать решения в течение 2-3 дней.

Обращение в суд

Судебная практика помнит случай, когда суд впервые встал на сторону должника по валютной ипотеке.

Клиент безрезультатно пытался добиться пересмотра условий договора путем рефинансирования или реструктуризации, но банк отказывал, ссылаясь на то, что заемщик сам виноват и организация не несет ответственности.

В итоге все разрешилось удачно – сумма платежа была пересчитана по курсу, который был на момент заключения договорных отношений.

Статья, на основании которой выносилось решение – ст. 451 ГК РФ (значительное изменение обстоятельств, предшествующих заключению договора). В том же году было принято постановление о помощи заемщикам от государства.

Помощь от государства

Отдельные категории граждан в 2015 году получили возможность снизить долговую нагрузку на бюджет. На реализацию программы выделили 4.5 млрд. руб. и еще несколько миллионов в дальнейшем.

Господдержка оказалась своевременной. Максимальная сумма возмещения по одному ипотечному договору составляла 30% или 1.5 млн. руб., за некоторыми исключениями.

На данный момент программа не действует, последняя дата для подачи заявления на реструктуризацию – 1 декабря 2018 года.

Правда о валютной ипотеке оказалась горькой и жестокой. В стремлении сэкономить люди пошли на большие риски и получили дополнительные проблемы.

Многие из них пропустили и момент, когда доллар равнялся 50-ти рублям и можно было делать реструктуризацию пусть по более высокой ставке, но по этому курсу.

Вариант все бросить – тоже не лучший. Банк вправе инициировать процедуру банкротства физического лица и, как показывает судебная практика, ничего хорошего заемщикам она не сулит.

Поэтому рефинансирование и реструктуризация – наиболее выгодные услуги, которыми нужно воспользоваться.

Валютная ипотека. 3 способа решить проблему

Из-за резкого снижения курса рубля над валютными заемщиками по ипотеке нависла угроза потерять свои квартиры. При этом им придется забыть о первоначальных взносах, куда многими вложен материнский капитал. К тому же в сложившейся ситуации, даже лишившись многолетних платежей, заемщик может остаться перед банком должником.

Ситуация на рынке валютной ипотеки

В конце января Центробанк рекомендовал банкам реструктуризировать валютную ипотеку, что делать в 2015 году кредитные организации пока не спешат. При этом регулярные платежи, штрафы, пеня должны быть привязаны к официальному курсу рубля на 1 октября 2014 года. Тогда доллар стоил около 39 рублей, а евро – 50 рублей. Кроме этого, ЦБ предложил пересчитать валютную ипотеку по ставкам, сопоставимым с рублевыми кредитами на жилье.

Коммерческие банки считают что их вины в сложившейся ситуации нет. Ведь человек самостоятельно принимает решение о взятии ипотеки в валюте. Новые кредиты на жилье в долларах и евро банки стараются сейчас не выдавать, а от старых обязательств освобождать своих заемщиков не собираются.

Читать еще:  Последствия отмены судебного приказа

Но тем, кто уже взял валютную ипотеку – что делать? 2014 годом она оформлена или ранее, значения не имеет. Существует три основных способа решить проблему.

Способ 1. Досрочное погашение кредита по валютной ипотеке

Ипотечный кредит, оформленный в валюте, может иметь два варианта досрочного погашения.

  1. Уменьшение срока кредитования, сумма ежемесячного платежа остается прежней.
  2. Снижение размера ежемесячного платежа, т.е. досрочный взнос не уменьшает срок кредита (он остается, как и прежде, например, рассчитанный на 10 лет). В этом случае банк снижает величину будущих ежемесячных платежей, учитывая размер досрочно внесенной суммы.

Многие банки позволяют заемщику самостоятельно выбрать удобный вариант погашения. Применение первого метода дает возможность снизить общую сумму процентов по кредиту, но при этом вырастет месячная долговая нагрузка на заемщика. Применив второй способ, можно наоборот, уменьшить размер месячных платежей, однако общая сумма переплачиваемых процентов по кредиту заметно не уменьшится.

Способ сокращения периода кредитования снижает до минимума переплаты по ипотеке, поэтому выгоден для уменьшения общей суммы долга. Для снижения долговой нагрузки на должника оптимальным способом является уменьшение величины ежемесячного платежа.

Хорошо, если человек имеет возможность вносить досрочные платежи регулярно, и при этом договором они не ограничены. Тогда оба способа в экономическом плане считаются одинаково выгодными. Выбрав второй вариант (уменьшение платежа) сэкономленными ежемесячно деньгами можно осуществлять досрочное погашение валютной ипотеки. В этом случае экономия, полученная на выплате процентов кредитору, выходит по обоим способам одинаковой.

Однако следует учитывать, что вторая схема более гибкая, поскольку при появлении форс-мажора (к примеру, уменьшение зарплаты заемщика) сниженный месячный платеж по ипотеке, естественно, выгоднее.

Иногда в договоре присутствуют ограничения по долгосрочному погашению ипотеки. Например, размер ограничен суммой в 600 долларов. Тогда схема, предусматривающая уменьшение периода кредитования, является более эффективной.

Применив разовое досрочное погашение, как один из вариантов снижения периода кредитования, можно существенно сэкономить на уплате процентов. В результате это может быть в несколько раз выгоднее, чем способ уменьшения размера платежей. Здесь имеется два основных способа:

  • людям, у которых ипотечное жилье – не единственное, можно продать квартиру или машину при наличии такой возможности. На вырученные средства постараться погасить ипотеку разово;
  • взять кредит в рублях, погасить ипотеку досрочно по текущему курсу, после чего выплачивать рублевый кредит на обычных условиях (учитывая нестабильную ситуацию с валютным курсом, такое решение может стать достаточно выгодным).

В любом случае, подходить к проблеме следует индивидуально, в полной мере оценивая свои возможности, существующие риски и расставив правильно приоритеты. Чтобы сравнить варианты при частичном досрочном погашении валютной ипотеки, можно воспользоваться ипотечным калькулятором.

Способ 2. Рефинансирование валютной ипотеки в рубли по текущему курсу

Центробанк рекомендует заемщикам решить проблему валютного кредитования жилья путем рефинансирования ипотечного кредита, сменив валюту на рубли. Конкретные условия могут быть разные, в зависимости от банка, предоставляющего программу рефинансирования.

Понять, выгодно ли предложение регулятора для заемщика, лучше всего на примере:

  • например, вы брали ипотечный кредит в размере 100 000 долларов на 15 лет под 8% годовых (курс доллара тогда составлял 36 руб.);
  • ежемесячный взнос равнялся примерно 960 долл. (34 560 руб.);
  • учитывая средний курс за март 2015 года (60 руб. за 1 долл.), ежемесячный взнос в рублях составит 57 600 руб.;
  • ставки по ипотеке в рублях сейчас значительно выросли, и составляют, в среднем, 20%. Получается, что рефинансирование валютной ипотеки в рублевую приведет к существенному увеличению месячного платежа (не менее чем в 2 раза), т.е. до 115 000 руб.
  • если ипотека будет рефинансироваться по рекомендованному Центробанком курсу (39 руб. за 1 долл. и процентной ставке в 21%), то месячный платеж будет составлять 72 000 руб. Т.е. размер всё равно будет больше, но только на 14 400 руб.

Разница между платежом в валюте (по старой ставке и текущему курсу) и платежом после рефинансирования в рубли (по новой ставке и льготному, 39 руб. за долл., курсу) уменьшится почти до нуля, если у вас был краткосрочный валютный кредит с высокой процентной ставкой.

К примеру, если валютная ипотека бралась под 11% на 15 лет, то рефинансирование по льготным условиям Центробанка при ставке 21% может уменьшить сумму нынешнего ежемесячного платежа. Из приведенной ниже таблицы видно, что равноценность будет достигнута при ставке 21,8% по рублевому кредиту.

Чтобы узнать, уменьшится ваш платеж, или, наоборот, вырастет после рефинансирования валютной ипотеки в рубли, воспользуйтесь такими данными:

На пересечении ставки по валютному кредиту и его срока вы получите минимальную рублевую ставку, которая вас устроит при условии рефинансирования по рекомендациям Центробанка. Любая ставка меньше этой величины, предложенная банком, будет выгодна при льготных условиях рефинансирования (39 руб. за 1 долл. и 21% годовых). Останется только найти банк, который прислушался к рекомендациям Центробанка России.

Способ 3. Оплата валютной ипотеки на новых условиях

Конечно же, можно не предпринимать никаких действий и продолжать оплату текущего займа, надеясь на изменение ситуации в ближайшем будущем. Однако следует понимать, что величина долга из-за роста доллара будет увеличиваться, при этом фактический доход заемщика – падать по вине инфляции.

Совсем безнадежные ипотечные должники могут попытаться «дотянуть» до июля, после чего вступит закон о банкротстве, предполагающий возможность растянуть выплаты на период до трех лет. Условиями для объявления физического лица банкротом являются:

  • наличие долга в сумме не меньше 500 000 руб.;
  • просрочка выплат по кредиту на три месяца.

Подобные дела будут рассматриваться судами общей юрисдикции, расположенными по месту проживания должника. Если суд признает заемщика по ипотечному кредиту банкротом, все действующие процедуры по взысканию его имущества приостанавливаются. Главное преимущество в этом для заемщика то, что все неустойки (пеня, штрафы), кроме основного платежа, перестают начисляться.

После этого разрабатывается план реструктуризации долга сроком на три года, учитывающий стоимость залогового имущества и доходы заемщика. Составляться план может совместно кредитором и должником. Здесь тоже присутствует определенная выгода для заемщиков. Те условия реструктуризации, что сегодня предлагаются банками, не всегда подходят должникам. А согласно закону о банкротстве физ.лиц, суд имеет право одобрить план должника без согласования с кредитором.

Вступление в силу нового закона даст шанс должникам погасить долги в полной мере. Сейчас долги, признанные судом, даже при невозможности взыскания остаются за должником навсегда, а иногда и переходят по наследству.

Помощь заемщикам валютной ипотеки: решения правительства

Для заемщиков, которые на государственном уровне ожидают помощи, валютная ипотека может быть субсидирована. Однако участниками программы гос.поддержки смогут стать не все. Она будет предоставляться тем, кто действительно в ней нуждается (по предварительной оценке, это не более 2 тыс. чел.). Для этого в отборе будет принимать участие финансовый омбудсмен. На реализацию этой программы Национальный банк решил выделить 4,5 млрд. руб.

Кроме этого, на законодательном уровне для решения проблемы валютной ипотеки предлагается множество способов, основными из которых являются следующие:

  1. В конце декабря депутатами Госдумы внесен на рассмотрение законопроект 690181-6. Он запрещает выдачу валютных кредитов, а также кредитов, имеющих плавающую ставку. Чтение документа планируется в мае 2015 года.
  2. В январе текущего года фракция «Справедливая Россия» внесла в Госдуму на рассмотрение законопроект 700708-6. Он предполагает переведение валютной ипотеки в рубли с применением курса, который действовал на момент заключения договора и годовой ставки в размере 12,2%. Но поскольку данный документ предусматривает расходы (денежная компенсация банкам на реструктуризацию), он может вноситься на рассмотрение депутатами только при наличии соответствующего заключения. Из-за того, что приложение с указанием суммы расходов отсутствует, рассмотрение законопроекта отложено.
  3. В конце февраля Общественная палата рассматривала законопроекты, которые защищают ипотечных заемщиков. В результате принято решение о поддержке трех документов:
  • проект закона, предусматривающий реструктуризацию валютных кредитов в рублевые;
  • проект закона, предлагающий ввести мораторий на взыскание долгов в отношении тех заемщиков, которые имеют задолженность в иностранной валюте;
  • проект закона, которым предлагается внести изменения в закон об ипотеке (в частности, наложить мораторий на взыскание и принудительное отчуждение имущества).

Введение в действие предложенных законопроектов позволит избежать массовых дефолтов среди добросовестных заемщиков, а также обеспечит дальнейшую защиту потребительских прав.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector